平安证券--地产行业点评：七月淡季不淡，成交持续超预期【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    事项：克而瑞公布2020年1-7月百强房企销售数据。平安观点:七月淡季不淡，成交持续超预期。受推盘持续放量影响，百强房企7月销售延续改善，单月实现销售面积7819万平米、销售额1.1万亿元，同比分别增长27.6%、24.8%，增速较6月大幅提升17.4个、10.9个百分点；1-7月累计实现销售面积4.5亿平米、销售额6.2万亿元，同比分别增长0.8%、1.2%，较1-6月提升4.2个、3.9个百分点，累计增速年内首次转正。跟踪的25家主流房企1-7月销售额同比增长3.2%，其中13家房企全年目标平均完成率为49%。展望下半年，供给端持续放量仍有望为销售提供一定支撑，但随着部分热点城市调控加码、疫情积压需求逐步释放，市场去化速度或将面临一定压力。强者恒强格局延续，前十追赶者表现突出。7月TOP11-20、TOP21-30单月销售额同比增长35.9%、36.4%，增速领跑，TOP1-10、TOP31-50同比均增长23.4%；TOP51-100同比增长13.2%，表现相对平淡，行业强者恒强趋势延续。从具体房企来看，7月碧桂园实现销售额760亿元，同比增28.8%，1-7累计销售额4483亿元，领跑房企。重点监测的25家房企中21家单月销售额同比正增长，其中金科、滨江、华润、禹洲单月增速均超过80%，分别达372.7%、91.8%、89.5%、82%。中等均价房企增速靠前，低能级城市或存在以价换量。将百强房企按7月销售均价划分为1.8万元/平米以上、1.2-1.8万元/平米、1.2万元/平米以下，各梯队销售额同比分别增长17.4%、32%、24.5%。从销售均价来看，7月百强房企均价环比降0.7%至13902元/平米，其中均价1.8万元/平米以上、1.2-1.8万元/平米、1.2万元/平米以下房企销售均价增速均值分别为29.8%、-0.6%、-16.3%，或意味着低能级城市存在以价换量，带动整体成交均价出现下滑。投资建议：7月百强房企销售表现超出预期，短期在供应加大背景下，楼市成交存在支撑，基本面修复仍为板块发展利好因素；但近期热点城市逐步收紧调控，叠加政治局会议强调房住不炒，短期政策相对缺乏弹性，同时供应的持续放量亦可能导致去化压力，在此背景下板块趋势性机会难以显现，重点关注低估值、低持仓、高股息率下的配置价值。个股建议关注：1）业绩及销售相对较佳的弹性房企中南建设、天健集团、龙光集团等；2）低估值、高股息率龙头万科、保利、金地等；3）受益竣工回升周期及存量市场的物业板块。
            
                    风险提示：1）由于疫情对行业开工、复工造成影响，可能导致部分房企面临供货节奏、交付节奏不及预期风险；2）基于2019H2以价换量带来的需求提前释放、新冠疫情对房企销售的冲击，若后续楼市再现调整，需求释放低于预期，未来存在房企以价换量以提升需求，将带来房企大规模减值风险；3）由于疫情导致返乡置业缺失，叠加三四线供应较大、棚改退潮导致的需求弱化，行业面临三四线楼市销售快速下行、部分项目烂尾风险。
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