-房地产行业周度观察：政治局会议传递了哪些政策导向？【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    专题研究：
            
                    本次与近年中央政治局会议对行业的表述有何变化？近年表述出现变化的环境与背景如何？此次会议的定调对下半年行业走势有何影响？行业整体基调一致性强，政策料将平稳。2018年7月，中央政治局会议首次提出“坚决遏制房价上涨”；2019年7月，中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，均出现了新的行业表述。本次中央政治局会议对行业的表述则延续了4月中央政治局会议及5月政府工作报告中的提法，“坚持房住不炒定位，促进房地产市场平稳健康发展”，未见更为宽松亦未更为严厉。另一方面，在2020年疫情的影响下，7月24日召开的房地产工作会议仍未删去“不以房地产作为短期刺激经济的手段”的表述，政策料将平稳。
            
                    与2018及2019年一致，2020上半年行业热度仍然较高。政策预期及流动性方面，与近两年相同，2020年上半年政策预期较好，年初亦为房企融资高峰，2018、2019年1月境内房地产信用债发行规模分别同比增长314.6%、195.0%，2020年受到疫情影响略有延后，上半年累计发行规模亦同比增长15.3%；
            
                    2018、2019、2020年1月内房海外债发行规模同比增速则分别达150.7%、32.1%、73.7%。行业方面，与近两年相同，2020年上半年市场热度亦较高，2018、2019及2020年2至6月的70大中城市新建商品住宅价格指数环比涨幅分别由0.2%上升至1.1%、由0.5%上升至0.7%、由0%上升至0.6%，上半年百城宅地成交溢价率均达较高水平。
            
                    整体政策导向维持稳定，城市分化料将加大。在国内经济稳步复苏、货币政策趋向常态化的背景下，下半年行业政策基调或将继续维持稳定。另一方面，在此次会议之前，10城市参加的房地产工作会议亦表明了顶层对热点城市一城一策的态度。7月以来，多个热门城市已出台行业相关政策，在为过热的市场降温的同时，亦体现出对无房家庭的住房保障。同时，此次中央政治局会议亦提及推动城市群、都市圈一体化发展体制机制创新，在一定程度上对各城市群重点城市的经济带动作用提出了要求。各城市的政策态度或将在经济发展和房地产市场平稳发展的平衡中出现一定分化。
            
                    数据要点：
            
                    截至7月31日，本周42个主要城市新房成交面积环比下降4%，2020年累计成交面积同比下降10%。
            
                    截至7月31日，本周13个主要城市可售面积（库存）环比上升1%；平均去化周期11.5个月，平均环比上升25%。
            
                    截至7月31日，本周15个主要城市二手房交易建面环比下降1%，2020年累计交易面积同比下降8%。
            
                    投资建议:
            
                    本周，行业7月销售数据继续回暖，累计销售金额增速回正，7月单月销售增速再创年内新高，行业基本面表现良好。政策方面，中央政治局会议重申房住不炒，整体基调继续延续；南京、东莞等地在出台调控政策后加码人才引入政策，或将对地方经济增长及住房刚需提供支撑。维持行业“强于大市”评级。
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