广发证券--房地产行业跟踪分析：需求端持续走强，房地价走势平稳【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    本周政策情况：监管据传或收紧地产债，宁波东莞调整落户政策。据21财经报道，监管拟进一步收紧房地产公司发债融资。地产债发行根据存量债务控制发行规模，银行间市场借新还旧发债的额度按照70%-90%实行，地产类ABN、CMBS等暂无暂停上会说法，但规模将有所调减。地方层面，前期限购边际调控收紧的宁波、东莞分别调整落户政策，其中宁波进一步放松落户条件，取消落户社保要求，并允许长三角区域户口举家落户宁波，较此前的意见稿进一步放松。而东莞进一步收紧了人才落户条件，要求所有人才落户须缴纳社保，且针对本科以上人才收紧了年龄限制，而对大专及以下人才则放松了落户门槛。
            
                    本周基本面情况：成交持续好转，居民贷款同比大幅增长。7月统计局全国商品房销售面积同比增长9.5%，涨幅扩大7.3个百分点，恢复加速，8月前13天，50城新房成交同比增长11.2%，增速改善6.7个百分点，而12城推盘面积同比增长55%，房企继续维持较大的推盘力度。土地市场方面，溢价率维系在15%左右，整体较为平稳。
            
                    重点公司跟踪：单周融资规模创3月以来新高，融资渠道通畅。本周房企境内信用债发行171亿元，海外债融资22亿美元，整体融资规模超过300亿元，3月以来最高单周融资规模。融资成本方面，本周房企融资成本边际变动趋势仍呈分化态势，标准化融资渠道仍较为通畅。
            
                    需求端持续走强，房地价走势平稳。需求端持续走强，企业有较强的开工及投资意愿，7月开工及投资单月分别同比增长11%、12%。融资层面，近期有关控制房企有息负债规模、控制企业发债规模的传闻引发市场关注。我国房地产市场供给资源（土地+资金）由政府把控，收紧融资一般针对市场过热，如19年5月央行“23号文”，同期70城房价同比上涨11.3%，300城楼面价同比上涨43%，而当前房价、地价不存在较大上涨压力，20年7月70城房价同比上涨4.8%，300城楼面价同比下降9%，融资大幅收紧的可能性较低。且龙头企业具备融资优势，政策风险对于龙头企业的冲击相对有限。板块投资建议，我们认为政策存在上下限，最终要维持行业稳定，平稳环境下寻找经营能力突出的房企。一线A股龙头推荐：保利地产、金地集团、万科A、招商蛇口，二线A股龙头推荐：中南建设、阳光城、金科股份、蓝光发展、华发股份、荣盛发展，H股龙头推荐：融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团，H股龙头关注：中国金茂、合景泰富集团等，子领域推荐：南山控股、中国国贸、新湖中宝，子领域关注：光大嘉宝。
            
                    风险提示。政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。
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