-房地产行业周度观察：如何看待房地产行业毛利率变化趋势？【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    行业毛利率趋势如何？哪些房企毛利率表现较为出色？毛利率下行趋势和房企分化会否持续？毛利偏低项目进入结算期为当前行业毛利率下行主因，异地扩张亦对房企毛利率带来了一定压力。上市房企平均毛利率2019年起有所下滑，2020年中期同比下降2.6pct 至29.6%。房企2016年中至2018年三季度获取土地的项目整体毛利偏低，对当前结算毛利率带来了一定压力。在2015年多次降准降息、2016年2月再次下调首付比例的环境下，2016年二季度起，商品房和土地市场热度较为高涨；但2016年3月热点城市开始调控，9月多城市出台限购政策，房价上涨有所放缓。2016年后，宅地挂牌均价增长快于住宅均价的增长，2016年12月分别较1月上涨40%和19%，宅地溢价率则在2016年4月至11月持续高于50%。另一方面，房企异地扩张过程中存在的禀赋优势难以复制、对新进市场判断或存偏差、产品难以取得预期溢价等因素共同使毛利率承压。
            
                    收入构成、拿地模式及产品定位使上市房企毛利率的变动方向和幅度呈现一定分化。收入构成方面，部分业务能提升整体毛利率水平，2020年上半年，中国金茂物业开发、物业租赁和酒店经营业务毛利率分别为33%、86%和34%。拿地模式方面，逆周期拿地能力能够保障房企的利润空间；商住协同模式使部分房企能够以低溢价拿地，2020年上半年，宝龙地产新增土地计容建面中54%以商业+住宅合作形式获取，总溢价率仅8.8%；城市更新项目土地成本通常较低，因而毛利率较为可观，佳兆业2020年中期主要在售深圳旧改项目的土地成本约14100元/平（含回迁房建安成本），销售均价则均超过40000元/平。
            
                    行业毛利率下行的趋势短期内不会改变，房企间的分化或将有所缓解，但分化将持续存在。导致当前毛利率下行的因素当前仍然存在，并将逐步体现在未来一至两年的毛利率表现中。部分当前表现不佳的房企在过去一两年制定了更为谨慎的投资策略，因而后续毛利率或存在一定改善空间，房企间的毛利率分化在未来或将有所缓解。然而，商住协同需较强的商业开发与运营能力，城市更新项目亦需要较长的时间区间及经验丰富的团队，上述能力构成了房企独特的护城河，并将使盈利水平的分化持续存在。
            
                    数据要点：
            
                    截至 9月4日，本周42个主要城市新房成交面积环比下降3%，2020年累计成交面积同比下降4%。
            
                    截至 9月4日，本周13个主要城市可售面积（库存）环比下降1%；平均去化周期10.2个月，平均环比下降2%。
            
                    截至 9月4日，本周15个主要城市二手房交易建面环比下降11%，2020年累计交易面积同比下降4%。
            
                    投资建议:
            
                    本周，部分热点城市继续出台地产相关政策，东莞和杭州从限售限购等方面加码调控，而重庆房交会期间满足条件的购房者可享受按揭贷款首付2成优惠。
            
                    热点城市的调控或有望持续引导行业的健康发展，而各地不同的政策态度或将为行业带来一定的结构化机遇，维持行业“强于大市”评级。
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