国都证券--2020年房地产行业第37周周报：恒大降价第一枪打响，沈阳等多地调控陆续跟进【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    行业一周表现与估值本周房地产板块下跌1.17%，沪深300下跌3%，上证下跌2.83%。20年动态市盈率8.64倍，21年动态市盈率5.86倍。
            
                    行业判断本周板块跑赢指数。本周随着“金九银十”正式拉开序幕，恒大正式推出“全线7折”及一系列让利组合拳。随着三道红线的出台，让许多大牌房企压力俱增，包括央企在内负债水平都屡屡“踩线”。由此看来，恒大本次降价促销的主要目的也是为了快速回款降低负债。若按恒大上半年89.4%的回款率算，“金九银十”期间其将回款约达到1800亿，将极大地促进降负债，推动各项指标符合监管层要求。我们认为恒大率先降价或将带动整个市场加速出货，预计将有部分房企跟进实施促销计划。同时近期随着房价连续上涨多地调控也陆续出台，本周沈阳发布房地产新政提到，严格差别化信贷税收政策，保持房地产市场平稳健康发展。之前，东莞、杭州也进一步细化房地产调控政策。目前至少已有超过10个城市发布了楼市调控新政，预计后续热点城市或房价上涨幅度较高的城市调控还会跟进，以促进房地产市场健康发展，最终确保市场稳定，稳定才能谈发展。展望Q3Q4，根据以往经验约70%的货值会集中在下半年推售。而今年受疫情影响上半年开工进度滞后，下半年作为房企抢收业绩的关键期、供应量可能进一步加大。
            
                    同时，受惠于相对宽松的货币政策环境，预计下半年房地产市场仍具韧性，成交有望保持在较高水平。房企有望积极把握当下难得的销售窗口期，加紧推货去化、加大营销力度、抢收业绩，以最大程度弥补上半年由疫情带来的负面影响。房地产作为国家经济支柱之一，在本身经济下行压力较大及2020年经济开年受制的前提下，国家对房地产调控相关政策主基调不变，但是在维持稳定的基调下，部分城市有望进一步适度放宽，同时流动性保持宽松给房企带来喘息机会。当前行业板块估值的平均在6X 左右，当前处于明显低估状态考虑到目前板块2020年业绩确定性强，板块估值较低，股息率仍处于高位，此外政策弹性有望带动估值弹性修复。建议积极关注业绩稳健，有避风港属性的龙头类公司。我们继续看好地产龙头公司在2020年的估值修复行情，建议积极关注招商蛇口，万科A，招商积余。
            
                    本周（2020.9.5—2020.9.11）成交22个城市本周成交460.4万平方米，环比下降10.8%，同比上升19.4%。
            
                    累计成交方面，一线累计完成去年的68.1%，二线完成去年的66.7%，三线完成去年的60.6%。
            
                    公司和行业要闻
            
                    1、 恒大再次高举促销大旗，能否带来“金九银十”
            
                    2、 房企融资监管再次升级 8月95家房企融资额环比降24.6%
            
                    风险提示：严厉的调控措施和房产税推出力度和广度超出预期。
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