东北证券--房地产行业2020半年报综述：利润率筑底有望小幅回升，去杠杆持续推进【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    疫情拖累营收增速，2021年起利润率有望筑底回升。样本房企2020H毛利率、归母净利率分别为24.34%与7.10%，较去年同期分别-4.03pct和-1.87pct。考虑到2016、2017年地价上行较快，同时重点城市限价导致项目利润端承压，这部分项目目前正处于结算期，因此近两年房企报表利润率下滑在预期之内，但从当期拿地均价/当期销售均价和T年拿地均价/T+1年销售均价来看，2018年起逐渐呈现下降趋势，拿地项目结算毛利率呈现改善趋势，因此我们认为当前房企利润率水平基本筑底，预计2021年起房企结算利润率水平或将逐步迎来改善。但同时我们也认为，由于限价的长期存在和地价的持续提升，房企结算利润率水平未来也不会迎来大幅改善，毛利率中枢长期或将稳定在25%上下，净利率或将长期稳定在8%-10%区间。
            
                    待结转资源依旧充沛，行业去杠杆持续进行。板块预收账款增速自2017年以来持续回落，体现了行业整体销售增速的持续下滑。但预收账款/营业收入覆盖倍数仍然较高，可结算资源仍然充沛，行业业绩增长确定性仍较强。板块净负债率由去年同期103.64%下降至91.38%，下行12.26个百分点，在行业去杠杆背景下近年来房企负债水平持续下行，未来在“三道红线”压力下（考虑监测指标计算的细节问题正文第七部分作了多种可能性情形下的TOP30房企分档判断供参考）预计板块有息负债规模增速将进一步回落，利好资产负债结构更优的房企巩固其发展优势。
            
                    销售微降推盘后移，拿地提升竣工延后。样本房企上半年销售金额同比微降4.8%，其中多数房企在疫情得到控制的二季度增速实现较大程度反弹，受疫情影响房企今年推盘节奏普遍后移，在下半年加大推盘和较强的市场需求支撑下我们认为多数房企全年销售目标完成可期。若用拿地金额/销售金额刻画拿地力度，2020年H1样本房企合计为41.0%，同比上升6.7pct。样本房企总体拿地力度提升系上半年融资环境较为宽松、地方政府在财政压力下土地出让较为积极且供给土地质量较为优质所致。
            
                    个股方面推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：万科A、金地集团、保利地产、华夏幸福和招商蛇口；建议关注二线龙头房企：滨江集团、中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和旭辉控股集团；持续看好龙头物管公司：碧桂园服务、保利物业、永升生活服务和招商积余。
            
                    风险提示：行业资金面超预期收紧；市场表现超预期下行
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