指数研究院--房地产：2020年全国新开盘总结报告【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    2020年，中央继续坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，“十四五规划”继续强调“房住不炒”，确保房地产市场平稳健康发展，对房地产金融监管不断加强，房企“三道红线”试点实施。针对不同城市市场行情变化，地方继续因城施策，从实际出发，采取差异化和针对性的调控措施。从2020年重点城市开盘情况来看，杭州和长沙仍保持较高水平，从去化来看，杭州、上海和广州去化效果非常好，平均去化率均超7成。
            
                    1.开盘量：盘重点城市开盘3780次，推出房源近近69万套2020年，14个重点城市住宅类项目共计开盘3780次，推出房源近69万套。其中一线城市广州开盘量较大，共计开盘158次；二线城市中杭州和长沙开盘次数较多，分别为819次和613次。青岛、深圳、苏州、南昌和北京开盘量相对较少。
            
                    从各城市单项目推盘量来看，2020年，北京的奥森one夺得项目推盘套数排行榜榜首，11月28日开盘一次性推出2234套房源，该项目为纯新盘，位于昌平区，属刚需项目，开盘均价为58858元/平方米。
            
                    2.去化情况：平均去化超超6成，杭州去化效果较好2020年，全国14个重点监测城市新开住宅项目当天去化率均值为61%。从各季度走势来看，2020年第一季度去化较上季度有所下滑，随后去化率持续下降至年末。整体来看，仅今年一季度去化相比去年同期较高，其他三个季度均低于去年同期水平。
            
                    从项目去化情况来看，2020年共有664个项目开盘售罄，主要集中在杭州、南京和武汉，其中杭州售罄项目居多，占据330席，三个城市合计占比接近全部售罄项目的73%。
            
                    3.定价策略：重点城市开盘价格稳中微涨2020年以来，中央重申“房住不炒”，随着疫情得到有效控制，经济稳步恢复，地方继续坚持因城施策，稳定市场预期，并未出现明显上涨。从14个重点城市的重点项目来看，2020年整体新开盘均价稳中微涨。整体来看近9成城市开盘项目选择平开或高开，部分项目受库存压力影响，为加快去化选择下调价格，低开项目占比约为10.8%。2020年，2成的项目较上次开盘（或较周边）价格上涨，69.2%的项目价格与上次开盘（或较周边）持平，10.8%的项目较上次开盘（或较周边）下跌。
            
                    2020年，重点监测城市老推新项目开盘价格呈稳中有上升态势，其中南昌平均上涨幅度较高，为3.0%，北京和上海次之，平均涨幅均接近2%，均超过平均线。
            
                    4.产品定位：超超6成为刚需类项目，平均去化近近6成从重点城市推盘项目的产品定位情况来看，2020年开盘项目刚需产品仍占绝对主流。70.4%的楼盘主推针对首次置业或首次改善的刚需类产品户型，近三成的项目主要面向中高端改善型需求，仅0.4%的项目推出投资类产品，主要面向投资客户及部分受限购条件制约的自住购房者。
            
                    5.客户情况：刚需客群仍占主流，地段、项目品质为关注焦点根据调研现场客户访谈获悉，刚需群体年龄段普遍在35-40岁之间，该群体着重上下班通勤、生活便利性等因素，偏好地段好、配套资源丰富和交通出行便利的产品。主要考虑项目的地理位置、交通是否便捷和配套资源等。
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