国盛证券--银行业点评：房地产贷款集中度管理有哪些？关注点?对银行有什么影响？【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    四大关注点： 关注点 1： 房地产贷款集中度管理对银行有何约束？ 分五档设置房地产和个 人住房贷款余额占比上限。 具体来看，房地产贷款余额和个人住房贷款余额 占人民币各项贷款余额上限分为五档： 1） 中资大型银行（国有六大行+国开 行） 分别是 40%和 32.5%； 2） 中资中型银行（ 12家股份制银行+农发行+ 进出口银行+北京、上海、江苏银行 3家城商行） 分别是 27.5%和 20%； 3） 中资小型银行和非县域农合机构分别是 22.5%和 17.5%； 4） 县域农合机构 分别是 17.5%和 12.5%； 5） 村镇银行分别是 12.5%和 7.5%。 关注点 2： 设置 2-4年过渡期，预计将平稳调整。
            
                    根据《通知》规定， 房地 产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求不同水平的银行，自 2021年 1月 1日实施之日起设置不同的过渡期： 1） 超出 2个百分点以内的， 过渡 期为 2年； 2） 超出 2个百分点及以上的，过渡期为 4年。房地产贷款占比、 个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。 此外， 过渡期后因客观原因 未能满足房地产贷款集中度管理要求的，经央行、银保监会等监管机构评估 后认为合理的，可适当延长业务调整过渡期。
            
                    关注点 3： 建立区域差别化调节机制，给予 2.5pc 的监管指标调整空间。 央行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，可在 充分论证的前提下， 以第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求 为基准，在增减 2.5个百分点的范围内，合理确定辖区内适用于相应档次的 地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。
            
                    监管并非一刀切，可 充分释放监管弹性，保持集中度管理平稳运行。 关注点 4： 对无调整压力的机构来说， 整体将保持现有水平，未来房地产贷 款增长空间有限。 《通知》规定， 房地产贷款集中度符合管理要求的银行业 金融机构，应稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比、个人住 房贷款占比基本稳定。 体现了监管合理控制房地产贷款规模的意图。
            
                    从银行角度来看，有什么影响？ 1、监管压力： 上市银行基本不需要“净压降”，但未来将调整资产结构， 减缓房地产贷款的投放速度。 从 2020H 的上市银行数据来看（剔除未披露 个人住房贷款的北京银行和紫金银行） ，个人住房贷款占人民币贷款的比重 为 28.29%、按揭+对公房地产贷款占比为 35.58%。我们测算上市银行中， 21家银行均能满足现有的占比要求，剩下 13家银行未来需要调整资产投放 结构（具体测算结构详见后文图表 2和图表 3） 。 其中由于住房租赁有关的 贷款、资管新规过渡期内回表的房地产贷款不在统计范围内，因此我们测算 的数据或比监管口径的实际值更高。 值得注意的是，本次通知充分给予 2-4年过渡期来逐步调整， 当前银行基本不存在压降房地产贷款（即“净减少”） 的压力， 只需在未来几年放缓房地产贷款的投放速度，使得占比自然下降至 监管要求即可。 以招商银行测算为例（ 13家超标银行的测算结果请看图表 3） ： 1） 占比要求： 按照 20H 数据测算， 其零售按揭贷款比例压降 5.49pc 至 20%，按揭+对公房地 产贷款需压降 6.75pc 至 27.5%，过渡期为 4年。 2）增速调整： 假设其 4年内匀速调整到位的情况下，其按揭贷款增速下降至 5.94pc（ 20H 为15.91%） ；对公房地产贷款增速下降至 7.95%（ 20H 为 20.75%） 。 3）投 放结构调整： 2021年零售按揭贷款新增投放规模将降至 756亿元（较现有 水平减少 1268亿元）； 对公房地产贷款新增投放规模将下降至 348亿元（较 现有水平减少 560亿元）。 于银行而言，房地产类贷款投放金额减少，将会倒逼其调整资产结构，是否 影响息差取决于其资产获取能力。 我们以招行为例粗略测算： 在考虑信用风 险权重保持不变的情况下， 招行可选择将缩减的 1268亿按揭贷款（风险权 重为 50%） 投放至 634亿元除房地产外的其他对公贷款（风险权重 100%）， 或者 845亿消费贷或个人经营性贷款或小微贷款（风险权重 75%）。
            
                    目前 看， 5年期以上的 LPR 利率为 4.65%， 消费类贷款、 信用卡贷款的综合收益 均高于此； 多数大行股份行普通对公贷款的加权平均收益约为 4%~4.5%之 间，若替换为该类贷款、则对息差有一定负面影响。 对于招行来说，其整体 客户资质较好， 且深耕零售， 资产获取优势非常明显， 预计未来可通过投向 其他较高收益的资产来平稳过渡。 2、业务层面： 对于对公行业理解深入、风险定价能力较强、用心经营客户 的银行业务优势未来将进一步凸显： 1）对公业务： 在“房住不炒”的思路 下，当前房地产政策正不断趋严（如近期的“三道红线”等），过去银行与 房地产贷款绑定快速盈利的经营思路不可持续，对各行业有深入理解、靠综 合服务质量经营客户、市场化风险定价能力强的银行（如宁波银行等），其 对公业务的优势将进一步体现； 2）零售业务： 根据国际清算银行的统计， 到 2019年末我国居民杠杆率已达到了 55.8%，且过去 5年提升了 19.5pc， 在全球各国家和地区中提升速度最快。从海外经验来看，美国、韩国、台湾、 日本均是在居民杠杆率过快突破 60%爆发了危机，从这个角度看，未来我 国居民杠杆率上升速度放缓、贷款增速整体下降为大概率事件。银行的零售 业务未来将从“房贷驱动”转化为“服务客户”的思路，在零售客户经营、 财富管理等领域具有优势的银行优势将进一步凸显。 风险提示： 宏观经济下行影响银行资产质量；部分银行调整进度不及预期。
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