中国银河--房地产行业周度观点：新房成交微增，多地严查经营贷违规进入楼市【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    一线热度较上周有所回落，成交绝对值维持较高水平。从30大中城市成交数据来看，3月13日-3月19日商品房成交面积为401万平方米，同比增长86.5%，环比5.1%。总体上，受去年同期低基数影响，一线二线城市均同比增幅较高，超过110%，总体热度较上周微涨，仅一线成交环比下滑。
            
                    二手房成交连续两周遇冷。3月13日-3月19日，16大中城市二手房成交量为33万方，同比-76.0%（上周为-66.1%），环比-12.9%（上周为-78.2%），成交量连续两周维持低水平，成交绝对值接近春节假期低值。
            
                    百城成交面积下降，二线土地市场火热、溢价率激增。3月8日到3月14日，百城供应土地规划建面为1204.6万平方米，同比-65.1%，环比-10.2%。百城成交土地规划建面为1093.8万平方米，同比21.6%，环比-48.3%，成交供应比为0.91。百城土地溢价率为9.32%，较前一周增加4.99个百分点。分一二三线城市来看，一线成交面积为111.82万平方米，环比48.9%，土地溢价率为0%；二线成交面积692.26万平，环比-44.2%，供地节奏有所放缓，土地溢价率由上周的2.3%大幅上升至12.8%；三线成交面积由上周的799.72万平大幅下降至289.71万平，溢价率10.8%，较上周基本持平。
            
                    多地严查经营贷违规进入楼市。近期，多地银行在防范经营贷款违规进入楼市问题上加大了审查力度，监管力度明显增强，北京、上海、广东等地监管部门集体出击，严查涉房资金来源，加强个人信贷管理，并明确提出严防消费贷、经营贷等违规流入楼市。多地房地产中介行业协会相继发声，严禁“炒楼”。
            
                    房地产板块估值目前处于历史底部区域，修复空间较大。截至2021年3月19日，房地产行业TTM 市盈率（历史整体法）为8.05X，低于1年、3年和5年移动均值；房地产行业PB（整体法，最新）为1.18X。
            
                    2021年3月15日至3月19日（上周），房地产板块涨幅为0.28%，在30个一级行业中排名第6，同期上证综指涨幅为-1.40%，沪深300涨-2.71%，房地产上周跑赢上证综指和沪深300。子板块中非住宅物业开发和运营板块表现较优。
            
                    投资建议：我们看好行业当前的配置价值。政策方面已形成完整闭环，从土地端、房企以及银行三个维度对房地产市场的稳定进行监测和调控，有利于板块估值修复。当前地产行业估值处于近 10年低位，龙头房企 2021年市盈率 5.5倍， 2019年主流地产公司分红率均值31%，投资性价比凸显。2020年全年行业表现略超预期， 2021年 1-2月房企总体销售情况继续取得亮眼成绩，基本面稳健。随着供给侧改革的不断深化，以及楼市健康平稳发展机制的不断形成，有利于推进行业良性发展大环境的形成。建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、中南建设；物业龙头招商积余；经纪服务行业标的我爱我家。
            
                    风险提示：行业面临经济及行业下行压力的风险，销售超预期下行的风险，政策调控不确定性的风险。
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