东北证券--东北地产周报：真实投资销售韧性强，多地上调房贷利率【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    报告摘要市场表现：上周申万房地产板块收于3690.59点，累计下跌1.09%，同期上证综指累计下跌0.11%，深证成指累计上涨1.47%，沪深300累计上涨0.46%；横向对比，板块表现位于下游。 公司动态：阳光城：1-4月，公司累计实现合同销售面积404.21万方（同比+0.75%），合同销售金额641.11亿元（同比+42.37%）；行业新闻：统计局数据显示，4月商品房销售金额增速收窄至32.5%，销售面积增速收窄至19.2%，首、二套利率连续13月波动下行后连续3月上调。 土地市场：5月10日-5月16日，全国百城合计成交土地建面1849万方，环比+48.2%，同比-19.8%；楼面价9239元/平，环比+28.0%，同比+121.6%；溢价率为14.1%，环比上周收窄3.3%，同比走阔0.7%。 成交市场：5月14日-5月20日，新房成交面积481万方，环比+87.4%，同比+29.2%，年初至今累计成交面积7381万方，同比+40.4%，其中一线城市上周成交面积76万方，环比+24.5%，同比+1.5%。
            
                    推盘去化：5月14日-5月20日，15城商品房推盘面积为189万方，环比-34.9%，同比-54.6%；去化周期为17.0月，相比上周+0.1；批售比（移动平均3月）为0.86，相比上周+0.01，相比去年-0.41。 重点事件点评：剔除疫情影响下2021年1-4月投资额增速较年初仍在走阔。由于1-4月净停工面积较去年同期-3.41亿方叠加年初新开工受低基数影响的高增速，使得施工投资额有望在施工面积改善下持续增长。土地投资来看，2021年1-3月累计土地购置费CAGR（较2019年同期）为6.1%，仍低于2020全年增速+6.7%，土地购置费拉动作用趋缓；房企可开工储备下降导致2021年1-4月新开工增长动力稍显不足，同时竣工修复符合预期。1-4月累计住宅新开工面积仍小于住宅销售面积（两者绝对差值为4868.5万方），住宅市场供给规模较需求规模边际收窄的趋势延续；剔除疫情影响，2021年1-4月土地购置面积、土地成交价款、土地楼面价两年复合增速分别为-4.0%、-13.0%、-9.4%。值得关注的是，土地“两集中”新政使得一线、热点二线及部分三线城市供地延后，预计随着5月首批土地集中出让的完成，整体土地供给量将迎来修复；2021年至今整体销售面积及金额对比2019年同期仍有19.5%、37.0%的高增长，在整体销售景气度较高下也可以看到市场的分化延续，2021年1-4月东部地区销售金额较2019年同期增速为51.0%（中部、西部、东北分别为25.6%、18.5%、3.0%）；2019~2021年1-4月到位资金两年复合增速为10.1%，其中“内生回血”的定金及预收款、个人按揭款两年复合增速分别为18.8%、15.6%，仍是带动整体增速上行的重要动力。
            
                    个股方面推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：万科A、金地集团、保利地产和招商蛇口；建议关注二线龙头房企：新城控股、阳光城、中南建设、金科股份、滨江集团和旭辉控股集团；持续看好龙头物管公司：碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、金科服务和华润万象生活。
            
                    风险提示：行业资金面超预期收紧；市场表现超预期下行
b30a37bd-b935-4566-9603-2c7fece25a7d.pdf