国信证券--房地产行业2020年报综述：身处低谷，静候曙光【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    业绩总览：利润首次下滑，但营收锁定性依旧较强  房企“增收不增利”趋势明显。2020年板块总营收同比增速为11.2%，较上年下降了9个百分点；归母净利润同比增速为-13.5%，较上年下降了22个百分点。通过合同负债&预收账款对2021年板块业绩进行预判，营收锁定性依旧较强。
            
                    盈利能力：利润率探底，有待回升  板块的利润率水平下滑明显，待前期低毛利项目结算完毕，有望迎来探底修复。管销费率压降效果良好，“管理红利”成为新焦点。少数股东损益占净利润比重提升，进一步上升空间不大。ROE受净利率下滑冲击，五年来首次跌破10%。
            
                    融资能力：“三道红线”压力下，偿债指标快速优化  板块资产和负债增速平稳，“三道红线”实施后房企财报改善成效显著，但也可能借助以下方式规避：1.更充分的利用供应链占款；2.股东借款的无息化处理；3.溢价出售项目公司部分股权。相关融资监管落地效果的关键判断指标是土地市场热度。
            
                    周转能力：放慢步伐，稳中求进  行业规模增速趋平，龙头房企销售增速受束缚，投资态度偏谨慎。存货周转天数下降，去化能力略有提升。经营性现金流净额稳步增长，财务安全性更有保障。
            
                    后市展望与投资建议：坚守与等待  中短期来看，销售端的高景气可能继续驱动土地端的高热度，房企拿地利润率难见系统性改善，短期内地产股可能仍难有明显超额收益。但中长期来看，房企补库的动机会边际降低，行业整体利润率有望企稳，具备优秀管理能力的房企将脱颖而出。个股方面，我们看好货值充沛的房企，以及持有型资源较多的房企，二者的补库压力相对较小，同时亦能充分分享资产升值的收益。建议关注融创中国、保利地产、金地集团、龙湖集团、华润置地。
            
                    风险  1、若行业再度升温、过热，引发政策超预期收紧；2、土地市场过热导致利润率进一步下降；3、销售景气度超预期下行，公司销售增长失速。
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