售后租回交易会计处理的国际比较及对我国的启示

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售后租回交易是一种资产销售和租赁相融合的一揽子交易，既包括对资产的销售，又包括对资产的租赁。售后租回交易的双方均具有双重身份：一方既是销售业务中的出售人，又是租赁业务中的承租人，故称作“出售／承租人”(Seller-lessee)；另一方既是销售业务中的购买人，又是租赁业务中的出租人，故称作“购买／出租人”(Purchaser-lessor)。因此，与一般的销售交易和租赁交易相比，售后租回交易中资产的售价、租金之间具有很强的关联性，且更为复杂。例如，出售／承租人在出售资产时售价高于公允价值，获得部分融资，但在租赁资产时以高于市场租金的实际租金对购买方进行补偿，超额部分作为融资成本。 　　售后租回业务会计处理的难点是如何将出售／承租人的销售业务和租赁业务进行分解以及对相关损益的处理。而当租回资产只是出售资产的一小部分或一部分时，上述问题就尤为突出。我国的会计准则和国际财务报告准则没有对售后租回交易中仅租回一小部分或一部分资产给出具体规范，在一定程度上为利润操纵留下了空间，也造成了会计实务的差异，有必要进行进一步规范。 　　 　　一、 售后租回交易会计处理的国际比较 　　 　　售后租回交易的特殊性受到了不同会计准则制定机构的重视，我国的会计准则、国际财务报告准则和美国会计准则都对此进行了相应的规范。 　　由于我国的会计准则与国际财务报告准则基本趋同，尽管从准则的规定来看，我国《企业会计准则第21号——租赁》（CAS21）对售后租回业务的规范不如《国际会计准则第17号——租赁》（IAS17）的详细，但应用指南和中国注册会计师协会在2008年注册会计师考试全国统一考试辅导教材《会计》中的进一步说明和举例表明，我国和国际会计准则理事会对售后租回交易处理的立场基本相同。 　　第一，CAS21和IAS17都指出，当“有确凿证据表明售后租回交易是按照公允价值达成的，售价与资产账面价值之间的差额应当计入当期损益”。这表明我国和国际会计准则理事会都认为，只有售价等于资产的公允价值的时候，售后租回交易中的销售交易和租赁交易才能分离并独立核算，而此时的销售损益才能立即确认。 　　第二，CAS21和IAS17都把售后租回交易分为两类，一是售后租回交易形成经营租赁，二是售后租回交易形成融资租赁。并且从我国的应用指南和2008年注册会计师考试全国统一考试辅导教材《会计》的举例与IAS17附注说明可以看出，我国和国际会计准则理事会更强调对同一资产出售并租回，都没有涉及仅租回一小部分资产或一部分资产时的交易应如何处理。 　　第三，我国和国际会计准则理事会对售后租回交易的损益处理原则一致，而无论是售后租回形成经营租赁还是融资租赁，CAS21和IAS17都没有涉及销售交易与租赁交易之间交互作用产生的影响：（1）如果售后租回交易被认定为经营租赁（损益处理见表1的举例），在没有确凿证据表明售后租回交易是按公允价值达成的情况下，售价低于公允价值的，应确认为当期损益；如果损失将由低于市价的未来租赁付款额补偿的，应将其递延，并在预计资产使用期限内分摊。售价高于公允价值的，其高出公允价值的部分应予以递延，并在预计资产的使用期限内摊销；售后租回资产公允价值与账面价值的差额确认为当期损益。此外，IAS17更明确指出，如果售价不等于公允价值，且资产的账面价值高于公允价值，必须将资产的账面价值进行调整，调整到公允价值。（2）如果售后租回交易被认定为融资租赁，那么，这种交易实质上转移了买主（即出租人）所保留的与该项租赁资产的所有权有关的全部风险和报酬，是出租人提供资金给承租人并以该项资产作为担保。因此，售价与资产账面价值之间的差额在会计上均未实现，应予以递延，并按该项租赁资产的折旧进度进行分摊，作为折旧费用的调整。 　　         　　美国对租赁业务的规范较为具体，体现在FAS13、FAS28的相关规定中。美国除了将售后租回交易区分为经营租赁和融资租赁外，又根据出售／承租人对销售资产保留的使用程度进一步特别区分了“小部分租回”和“部分租回”，并明确了两类交易的损益处理原则： 　　第一，小部分租回。出售／承租人放弃了对销售资产几乎所有的使用权力，仅保留了小部分使用权力，即合理租金的现值不足销售资产公允价值的10%（含 10%），该售后租回交易为小部分租回。小部分租回交易中销售交易和租赁交易可以视为独立的交易。但如果租金不合理，那么要对销售利润进行调整，超额部分在租期内递延。 　　第二，部分租回。出售／承租人保留了对销售资产的部分使用权力（介于小部分使用权力和几乎所有的使用权力之间），即合理租金的现值超过销售资产公允价值的10%，且未满足融资租赁的条件，该售后租回是部分租回。如果部分租回形成经营性租赁，销售利润超过最低融资租赁付款额现值的部分立即确认为销售利润；如果部分租回形成融资租赁，销售利润超过租赁资产入账价值的部分立即确认为销售利润。 　　归纳起来，美国的规范具有如下特点：除了将租赁区分为经营租赁和融资租赁外，还将售后租回业务区分为小部分租回和部分租回，对进一步解决实务问题具有指导意义；售后租回交易产生的损益分为两个部分，一部分是与销售资产相关的损益，一部分是与租赁资产相关的损益，且无论何种租回，两部分损益都是可分解的。同时，在会计处理时更强调了实际租金与市场租金存在差异时，销售损益确认时的调整，体现了租赁业务对销售业务的影响，在一定程度上对CAS21和IAS17进行了补充，并为丰富我国售后租回业务的会计核算规范提供了参考。 　　 　　二、 小部分租回的会计处理 　　 　　小部分租回，是指卖方将自制或外购的资产出售后，又将其中的一小部分从买方租回。一般而言，售后租回交易的目的可以区分为“销售”、“使用”和“融资 ”，而小部分租回交易中租回资产的目的主要在于对资产的使用而不在于融资。如果不考虑租回的性质，而是简单套用会计准则，就违背了实质重于形式原则；出售／承租人还可能利用现有会计准则的规定，在出售资产的同时租回很小一部分，即可将出售资产的损益递延到以后租赁期内分摊，为企业操纵利润提供了可乘之机。 　　要避免利用小部分租回操纵企业利润，首先就要规范“小部分租回”的判定标准。满足这一判定标准时，租回小部分资产不会对合同条款产生实质性的影响。那么，借鉴FAS28的做法，合理租金的现值不足出售资产公允价值的10%时（含10%），该项租回视为小部分租回，且无论小部分租回的资产形成经营租赁还是融资租赁，应当将销售和租回作为独立的交易分别进行核算。但值得注意的是，在对小部分租回交易进行分解时，其中的租赁应以公平交易为前提，为此，如果租回小部分的资产合同租金不合理，应将其调整为合理的市场租金，再确认递延损益的金额。 　　【例1】 M公司2000年1月1日将一栋6 000平方米的办公楼以30 000万元的售价出售给N公司，同时与N公司签订租回协议，将其中500平方米的办公楼租回自用，租期3年，租金每月按每平米1 200元计算，每年年末支付租赁费，租赁合同规定利率为10%。已知办公楼使用寿命为50年（已使用20年），原值18 000万元，已提折旧3 600万元，残值为零，大楼采用直线法进行折旧。租赁开始日该办公大楼的公允价值为31 500万元。该办公楼的市场租金是每月每平方米1 600元。为了简化处理，年末对递延收益根据租金支付的比例（或根据资产的折旧进度）进行分摊，并不考虑出售资产的相关税费及所得税影响。 分析：合理租金的现值2 459.50万＜办公大楼公允价值3 150万 　　（31 500×10%），是小部分租回。 　　售价：30 000.00万 　　资产的账面价值：14 400.00万 　　销售利润：15 600.00万 　　租期内市场租金与合同租金差额的现值(折现率为10%)： 　　614.88万 　　立即确认的销售利润：16 214.88万 　　 　　从例1可以看出，小部分租回资产时，按CAS21处理销售利润15 600万在三年租期内进行平均分摊，平滑了租期内的利润；而如果按小部分租回处理，立即确认的利润是16 214.88万，三年租期内每年平均分摊的递延损益是204.96万。按小部分租回进行处理更能反映租回业务的经济实质，并压缩了利润操纵空间。 　　 　　三、 部分租回的会计处理 　　 　　在部分租回业务中，出售／承租人保留了对销售资产的部分使用权力，而销售与资产使用和融资的界限不明显，并难以准确划分。借鉴FAS28的标准，合理租金的现值超过销售资产公允价值的10%，且未满足融资租赁的条件，视为部分租回。如果部分租回形成经营性租赁，租回资产的主要目的还是“使用”，销售利润超过最低融资租赁付款额现值的部分立即确认为销售利润；如果部分租回形成融资租赁，企业的主要目的是利用该租回资产进行部分融资，销售利润中超过租回资产市场租金现值占总资产公允价值比例的部分可以立即确认为销售利润，剩余部分应予以递延。 　　【例2】 沿用【例1】，M将其中2 000平米的办公楼租回自用，其他租赁条件与【例1】相同。 　　分析：办公大楼公允价值3 150万（3 1500×10%）<市场租金的现值9 549.51万<办公大楼公允价值28 350万（31 500×90%），是部分租回，且形成经营性租赁。 　　售价：30 000.00万 　　资产的账面价值：14 400.00万 　　销售利润：15 600.00万 　　最低租赁付款额的现值(折现率为10%)：7 162.73万 　　立即确认的销售利润：8 437.27万 　　【例3】沿用【例1】，M将500平米的办公楼租回自用，租期25年，合同利率为5%，其他租赁条件与【例1】相同。 　　分析： 办公大楼公允价值3 150万（31 500×10%） <市场租金的现值17 647.42万<办公大楼公允价值28 350万（31 500×90%），是部分租回。租回资产的租赁期占使用寿命的83.33%，形成融资租赁。租赁期内合理租金的现值为25 149.32万。 　　售价：30 000.00万 　　资产的账面价值：14 400.00万 　　销售利润：15 600.00万 　　 　　租赁期内合理租金的现值占总资产公允价值的比例：79.84% 　　立即确认的销售利润：3 145.10万 　　 　　四、 小结 　　 　　在现代金融产业中，租赁占据着与银行信贷、直接融资、信托、保险同样重要的地位，已经成为“大金融”五大支柱之一。在西方发达国家，租赁更是仅次于银行信贷的金融工具。未来的几十年，随着经济的蓬勃发展，中国企业经过几十年市场化运作和积累，将不断进行产业更新和技术改造，这需要大量的成套设备、交通工具、专用机械等，而发达国家的成功经验已经证明了租赁是解决这些需求的最有效途径。国内售后租回业务要想得到迅速发展，需要会计制度的进一步完善。进一步细化售后租回交易的会计处理，区分小部分租回和部分租回，为规范会计实务问题和促进售后租回交易的发展提供了基础。