苏州太湖某旅游地产项目整体转让，物超所值

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苏州吴中区西山岛某山庄整体转让，位于太湖正中的西山岛，中国最大的淡水湖泊岛屿。该山庄占地110亩左右。土地使用权性质为出让，用途为其他商服用地，到期日为2047年5月18日，建筑面积13000平米。休闲区、餐饮区、主体大堂区、客房区以及别墅区。其中休闲区（1786平米）主要包括室内游泳池、桑拿间、保龄球馆、健身房、室内高尔夫模拟场、乒乓球室、台球室以及棋牌室等；餐饮区（2429平米）包括大餐厅和四个不同风格的小餐厅；主体大堂区（2260平米）是接待游客、提供商务、会议的主要场所；客房区（4663平米）拥有客房106间；别墅区（2094平米）为四栋独立别墅。

目前五大功能区土建工程已全部完工，安装工程完成40％，室外装修工程已完工，室内装修尚未开工。

西山岛简介：

西山岛位于太湖之中，是我国淡水湖泊中最大的岛屿。距苏州西南35公里，距上海120公里，与无锡、湖州、宜兴等城市隔湖相望。中国内湖第一长桥――太湖大桥，将西山与苏州国家旅游度假区相连，使得西山之水路、陆路交通更加便捷。西山属北亚热带气候，四季分明，温度湿润。全岛80％的山地覆盖着森林，大气、土壤质量属国家一级，水质保持二级水标准。丰富的植物景观构成了西山色彩变幻、赏心悦目的四季奇景。西山名胜古迹众多，自古就有“西山八大胜景”之称。吴越争霸的兵场村、西施避暑的消夏湾、道家仙府的林屋洞、烟火缭绕的包山寺等等，特别是保存完整的明清古村落，其艺术水准和完好程度为国内所罕见。古迹遗址、辞章典故构成了西山风雅美焕的人文景观。早在一九九六年西山就被正式确定为国家级森林保护区、农业示范区。随着旅游业的发展，大面积、高水准的度假休闲区的开发建设，将使得西山变成一个集开发经营、博览示范、知识科研和生态旅游为一体的现代化城镇。

2012年11月6日，苏州日报报道

苏报讯（首席记者王芬兰）昨天，省委常委、市委书记蒋宏坤赴金庭镇调研时指出，保护环境就是保护生产力。他要求注重西山全岛整体规划，坚决杜绝低水平盲目开发，全面保护、提升、优化生态环境，力争用2至3年时间，使西山岛生态环境水平、规划建设水平和基础设施水平实现大提升。“

太湖明珠”西山岛，是太湖最大岛屿，也是我市宝贵的自然生态和休闲旅游资源。

总面积约84平方公里的西山岛，是我国淡水湖泊中最大的岛屿，也是名副其实的“花果山”和“世外桃源”。岛上居民以经营茶、果、太湖水产和“农家乐”等为主，碧螺春茶叶、枇杷、杨梅等土特产上市季节，游客纷至沓来。据不完全统计，每年上岛游客总数超过200万人次。

保护西山岛生态环境，就是保护居民的“金饭碗”，更是保护苏州的生态“宝库”。 在以保护为主、兼顾适度开发、力争产业富民理念的指引下，近期，金庭镇拟引进投资上规模的一个大型影视文化创意产业项目和一个休闲旅游度假项目，以进一步提升全镇发展水平和质量。昨天，蒋宏坤一行先后前往元山矿宕口、缥缈峰等地，实地察看两大项目的选址情况和岛上环境保护情况。

元山矿宕口位于西山岛正东面的元山村附近，经过多年的开山采矿，这里形成了两处深潭和一片荒地。根据初步规划，宕口将通过生态修复，因地制宜，修建一座矿坑艺术公园和一个高层次的休闲旅游度假项目，目前初步规划方案已出炉。实地踏看周边环境后，蒋宏坤指出，项目建设要把保护环境放在第一位，同时要提高规划水平，建出世界一流水平。缥缈峰是西山岛上第一高峰，登上峰顶，全岛风光尽收眼底。结合当地生态建设和村镇整治实际，金庭镇拟引进的大型影视文化创意产业项目位于西山岛西南侧区域，站在缥缈峰上，可见区域全貌。蒋宏坤希望该项目建出水平，真正致富当地百姓。

座谈中，蒋宏坤表示，西山岛坐拥独特的湖光山色、保持了传统的农耕文明，是苏州生态休闲旅游不可多得的宝贵资源。他指出，切实提升西山岛生态环境保护水平和全面发展层次，当务之急首先要做好做优全岛整体规划，科学定位集镇建设、旅游产业发展等，充分体现湖岛特色；其次要提高基础设施建设水平，在管线敷设、污水处理、垃圾收集等方面投入到位、建设到位，确保不留后遗症；第三要花大力气进行环境整治，拆除违章建筑，一律叫停未经审批的建设项目，保留和体现当地民居风貌。

蒋宏坤强调，金庭镇在产业发展上要以保护环境为前提，引进项目要有鲜明的文化主题，以文化创意、科技研发和休闲旅游等为主，要严格控制项目的建筑密度，靠产业提升全镇整体发展水平，靠产业致富全岛居民。市领导王少东、徐惠民参加调研。

根据以上信息可知，西山岛地理位置位于太湖之中，是环太湖城市生态圈唯一大型生态旅游观光内湖资源，能够辐射周边苏州市、吴江市、上海市、昆山市、嘉兴市、常州市、杭州市、湖州市、宜兴市等数十个太湖周边城市群，最远的上海市从虹桥火车站驾车来此也不过2小时多一点时间。

从苏州日报报道信息可知政府不希望西山岛过度开发，西山岛会在政府的统一规划下，有序开发。到一定时间节点会停止基建项目、保持岛上自然的农耕状态和生态旅游特色。所以后期在想取得项目建设许可很难，成本也较高。

近几年由于老百姓生活水平提升，私家车普及，节假日出行短途旅行成为时尚休闲首选考虑。西山岛特色的、各类采摘和农家乐项目吸引了每年200万人次的西山岛旅游人流量、未来可见会吸引更多的人上岛游玩休闲。

本项目早在2006年就被著名评估机构评测价值1.5-1.8亿的收购价值，但是由于项目方资金问题一直陆陆续续不断在建设，直到如今才算基本建成。项目方拥有该项目全部产权。整体转让程序简便。经过2006年至今的中国房地产的大牛市，又经过住宅地产的严厉调控，旅游地产投资价值逐步开始体现。该项目整体价值不言而喻，项目方因为对旅游等项目缺乏管理和运营经验，加之该项目建设过程因为资金问题身心疲惫，希望能够有感兴趣的财团和大的机构或是实力个人整体接盘。初步价格定为3个亿。

目前西山岛土地拍卖价格在5000元每平米左右，110亩价格应该在3亿以上，这仅仅是商业用地裸地价格，还不包括建设过程需要耗费的人工，建材等建筑成本，还有建设过程中需要跑的各个政府环节费用。以及建设的时间成本。目前该山庄地面建筑全部完工，只待内部装修就可营业。可以说是绝对物超所值。

该项目比较可行的用途如下：

1、   建成生态农庄旅游项目供游客休闲、度假、会议、拓展训练、垂钓、采摘、住宿等。

2、   建成高档会所，可接待环太湖城市群高消费群体，全面超越“天上人间”等会所。服务社会各阶层精英。

3、   建成长三角地区首席养老体验区，服务长三角高端收入老年人群。以年费30万每人算，以每个客房入住2人算一百多个客房年收入超过6000万，还不包括别墅的收入。五年就可收回成本。长三角地区何止10万由于家人工作繁忙无暇照顾的高收入无人陪伴的高端老年独居客户。这将是个未来中国一个重要投资方向。

本人目前全面代理该山庄所有人的产权转让事宜。本人直接联系产权所有人。与本人谈判就等同与与项目方谈判一样。希望对此项目感兴趣的项目方直接联系本人，由于项目方要求不希望中介介入，所以希望能来接触的最好是资金方。本人考虑在实际运作中不依靠中介接触面较窄，如果有靠谱中介有比较好的资源也可介绍，但介绍成功后，运作过程一旦展开，希望中介自行回避，（只接受一手中介，多手勿扰）。但如项目成功，我会给与中介该项目成交金额0.2%作为中介费用，言出必行。可签协议。

联系电话：18725515474，戴先生，

邮箱：18725515474@163.com.

QQ：1159335232。

15383913197
联系我时请说是在投行先锋看到的，谢谢

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补充一下，相对于崇明岛众多的成熟的已经在运营的养老地产项目，我们这边的生态环境要好很多，更适应老年人安享晚年