房地产与流动性

hahajing

2013 年 09 月 02 日 安信证券
目录
1.  流动性冲击对房地产行业的影响极为显著 .............................................................
1.1.  流动性通过银行体系传导至实体经济 .................................................................
1.1.1.  宏、微观流动性分别代表货币创造能力和市场资金宽裕程度 .........................
1.1.2.  央行是影响流动性供应最主要的因素 ..............................................................
1.1.3.  流动性通过银行体系传导至实体经济 ..............................................................
1.2.  房地产企业融资高度依赖银行体系 ................................................................... 1
1.3.  购房者首付及利率受流动性影响较大 ............................................................... 1
1.4.  地方政府土地供应价格相对刚性 ...................................................................... 1
2.  流动性中期趋紧，地产基本面持续下滑 .............................................................. 1
2.1.  上半年地产企业资金状况处在历史最好时期 .................................................... 1
2.2.  下半年资金面中枢面临系统性上升 ................................................................... 1
2.3.  流动性趋紧促使地产基本面持续下滑 ............................................................... 1
2.4.  2011 年房地产市场销量下滑，投资放缓 ........................................................... 2
2.4.1.  背景：通胀压力的流动性趋紧 ....................................................................... 2
2.4.2.  影响：融资成本的上升，地产需求的下降 ..................................................... 2
2.4.3.  量价回落，地产投资增速下降 ....................................................................... 2
3.  地产股压力较大 ................................................................................................... 2
3.1.  中国（2010~2011）：流动性偏紧下地产股双杀 ................................................. 2
3.2.  美国（2004~2006）：紧缩后期开发类企业估值和盈利双降 .............................. 2
3.2.1.  背景：经济复苏下超低利率环境结束 ............................................................ 2
3.2.2.  过热的房地产市场在2005中期开始回落 ....................................................... 2
3.2.3.  股票：下跌时间和长期端利率、地产市场回落时间一致 ............................... 2
3.3.  日本（1990~1995）：流动性收紧是引起泡沫破灭的直接原因 ........................... 3
3.3.1.  背景：城市化率接近尾声，高通胀环境下货币政策逆转 ............................... 3
3.3.2.  影响：金融加速器逆转下股市、楼市崩盘 ..................................................... 3
4.  流动性趋紧下精选具备长期竞争力及业绩增长潜力的个股 ................................. 3
行业深度分析
图目录
图 1：房地产产业链，各参与方的杠杆率水平均普遍偏高 .......................................... 6
图 2：我国基础货币余额和货币乘数的变化................................................................ 7
图 3：美联储资产负债表的扩张未带来同等规模的货币总量增长 ............................... 7
图 4：商业银行主要通过外汇占款和本币贷款派生货币 ............................................. 8
图 5：外汇占款相当于外生变量 .................................................................................. 8
图 6：银行间市场流动性受很多时点时间影响 ............................................................ 9
图 7：去年下半年开始央行通过逆回购操作对冲外汇占款下降的影响 ....................... 9
图 8：今年 6月银行间市场流动性骤然紧张 ............................................................... 9
图 9：今年 6月商业银行并没有如往常向市场投放资金 ............................................. 9
图 10：我国是以商业银行为主的金融体系 ............................................................... 10
图 11：美国商业银行占其金融体系的比重低于 30% ................................................ 10
图 12：实体经济流动性波动加大 .............................................................................. 10
图 13：实体经济融资方式多元化，表外占比增加 .................................................... 10
图 14：房地产是高杠杆经营的行业 ...........................................................................11
图 15：房地产企业自有资金仅占地产开发投资资金来源的 20% ..............................11
图 16：开发贷增速逐年回落 ......................................................................................11
图 17：近3年房地产集合信托快速增长 ....................................................................11
图 18：2011年房地产信托收益率明显上升 .............................................................. 12
图 19：房地产成交金额与流动性呈较强的正相关性 ................................................. 13
图 20：按揭贷款保持较快增长 ................................................................................. 13
图 21：购房贷款占总贷款的比例仍在不断上升 ........................................................ 13
图 22：按揭首付比例和利率优惠主要受监管层调控影响 ......................................... 14
图 23：按揭余额与按揭利率之间明显负相关............................................................ 14
图 24：2011年按揭贷款加权平均利率快速上升 ...................................................... 14
图 25：耕地面积已十分接近红线 .............................................................................. 15
图 26：土地购臵面积近几年维持在 3.5至 4亿平方米之间 ...................................... 15
图 27：地产行业直接收入占地方政府综合性收入的30% ........................................ 15
图 28：2010年全国地方政府 24%的债务用土地出让金偿还 ................................... 16
图 29：2011年下半年流拍率大增 ............................................................................ 16
图 30：土地溢价率明显下降 ..................................................................................... 16
图 31：今年上半年流动性明显宽松 .......................................................................... 17
图 32：社会融资总量保持较快增长 .......................................................................... 17
图 33：外汇占款明显回升 ......................................................................................... 17
图 34：上半年住宅成交较去年同期明显好转............................................................ 18
图 35：月成交延续去年下半年的回暖趋势 ............................................................... 18
图 36：龙头地产公司货币资金充足 ........................................................................... 18
图 37：龙头地产公司预收账款较去年大幅增加......................................................... 18
图 38：固定资产投资资金缺口 ................................................................................. 18
图 39：目前周商品住宅销量较上半年回落 ............................................................... 20
图 40：去化时间逐渐上升 ......................................................................................... 20
图 41：货币政策由“稳增长”转向“控通胀” ........................................................ 20
图 42：央行 2两年间累计进行了 12次加准 ............................................................. 20
图 43：2011年5月开始流动性偏紧局面持续至 2012年 3月 ................................. 21
图 44：表内信贷额度下降，融资成本上升 ............................................................... 21
图 45：票据直贴利率上升至历史新高 ...................................................................... 21
图 46：新增开发贷较 10年下降 41%，但房地产信托经历了爆发式增长 ................ 21
图 47：2011年信托收益率持续上升 ......................................................................... 21
图 48：按揭贷款增速大幅放缓 ................................................................................. 22
图 49：购房贷款利率明显上升 ................................................................................. 22
图 50：销售增速明显放缓落 ..................................................................................... 23
图 51：一、二、三线城市价格环比回落 ................................................................... 23
图 52：全国商品住宅均价增速明显放缓 ................................................................... 23
图 53：土地购臵费同比增速明显下滑 ...................................................................... 23
图 54：房屋新开工面积增速大幅回落 ...................................................................... 23
图 55：房地产投资增速逐渐下滑 .............................................................................. 24
图 56：2011年地产企业收入和利润增速略有下降 ................................................... 24
图 57：2011年存货增速上升，预收款增速下降 ...................................................... 24
图 58：2010/2011地产指数连续两年跑输大盘 ........................................................ 25
图 59：地产企业盈利增速降幅低于市场整体水平 .................................................... 25
图 60：地产估值降幅高于市场整体水平 ................................................................... 25
图 61：2004年通胀威胁代替通缩 ............................................................................ 26
图 62：2004年之后美联储连续 17次上调基准利率 ................................................ 26
图 63：短期利率变动随加息而上升 .......................................................................... 27
图 64：长短端国债收益率出现背离 .......................................................................... 27
图 65：加息前期外国持有美国国债余额月均增速仍超过 10% ................................. 27
图 66：抵押贷款利率维持低位 ................................................................................. 28
图 67：不动产抵押贷款余额同比增速维持高位 ........................................................ 28
图 68：加息前期成交量依然维持高位 ...................................................................... 28
图 69：成交量同比增速在紧缩后明显下滑 ............................................................... 28
图 70：2005年中期房价同比增速逐月下滑 ............................................................. 28
图 71：房屋价格指数在 05年触顶回落 .................................................................... 28
图 72：2005年住宅投资增速下降 ............................................................................ 29
图 73：2005年新开工增速开始下降 ........................................................................ 29
图 74：开发企业下跌时间和长期端利率、地产市场回落时间一致 ........................... 29
图 75：估值和盈利双降 ............................................................................................ 30
图 76：75年后日本城市化率接近尾声 ..................................................................... 30
图 77：地产估值降幅高于市场整体水平 ................................................................... 30
图 78：广场协议后日元大幅升值 .............................................................................. 31
图 79：1985年后出口金额大幅下降 ........................................................................ 31
图 80：危机前日本维持超低的利率水平 ................................................................... 31
图 81：危机前超宽松的流动性环境 .......................................................................... 31
图 82：泡沫破灭期间地产指数跌幅高于市场整体 .................................................... 32
图 83：危机后房价快速崩盘 ..................................................................................... 32
图 84：新屋开工量再也没有回到 90年前水平 ......................................................... 32
图 85：地产行业估值处在历史最低水平 ................................................................... 33

表目录
表 1：我国主要银行间货币市场规模 ........................................................................... 8
表 2：房地产资金来源中国内贷款占比明显下降，其他自筹资金占比上升 .............. 12
表 3：万科 2011 年信托融资成本也高于11% ............................................................ 12
表 4：2010 年至2011 年主要调控政策 ....................................................................... 22
表 5：格林斯潘任期内四次紧缩周期 ......................................................................... 26
表 6：地产公司估值表 ............................................................................................... 33

小二

谢谢分享啊！

3210sq

好资料，一定下载好好研究。

hkmp5k

谢谢楼主的分享，从事地产行业，刚好可以学习下。