如何做尽职调查之土地房产问题

bozai1985

在尽职调查过程中，很重要一个问题就是标的企业的土地房产问题，一般在实际中会主要看土地证以及房产证是否办下来，其还有几年有效期，是否有抵押？

1、难道就这么简单，是不是还要查一查这个证是不是假的，我知道有拿假证来忽悠人的情况
2、还有是不是看出地出让金是否缴纳没有？还有没有其他问题，请教于大家、
3、遇到有的直接租用住宅开宾馆的，这种情况如何处理。

言必有据

7755ten

1.  确权
1.1 有所有权
1.1.1所有权完整
1.1.1.1有权属证书（无他项权利记载或他项权利已完成）
1.1.2所有权不完整
1.1.2.1有权属证书（有他项权利记载或他项权利未完成）
1.1.3继承
1.1.3.1确认权属
1.1.3.2确认承继关系
1.1.3.3 确认继承权的唯一性
1.1.3.4第三方确认
1.1.4验证权属证书

1.2无所有权
1.2.1租赁
1.2.1.1租赁协议
1.2.1.2 确认权属
1.2.1.3确认面积
1.2.1.4付款凭据
1.2.2承包
1.2.2.1承包协议
1.2.2.2 确认权属
1.2.2.3确认面积
1.2.2.4付款凭据
1.2.3其他
1.2.3.1收集相关证据信息
1.2.3.2确认证据真实性
1.2.4验证权属证书（如有必要）

2.   实地查看
2.1位置
2.2面积
2.3状况


3.    抵押、担保情况
3.1产权交易中心了解情况
3.2取得完整银行征信记录（即贷款卡信息）。提醒注意是完整版不是简版
3.3了解是否存在私下抵押或担保的情况

211橄榄树

现在土地房屋登记中心一般可以查到权属状态，包括是否抵押。租赁住宅开宾馆的，开宾馆的全套批准许可文件能提供么？再说了一般还真得实地去看下。

bozai1985

211橄榄树 发表于 2013-11-18 13:52
现在土地房屋登记中心一般可以查到权属状态，包括是否抵押。租赁住宅开宾馆的，开宾馆的全套批准许可文件能 ...

我也在想一个事，宾馆是不是可以是个体经营也就不是公司形式的，需要什么土地证房产证吗？貌似个体户经营的要求比较低？

bozai1985

7755ten 发表于 2013-11-15 16:30
1.  确权
1.1 有所有权
1.1.1所有权完整

这个。。。。。。。。。。。。。。能简单点么

tomsen

一般是这样的，开宾馆如果单纯是快捷酒店性质的，你的土地用地规划应该是商业服务用地，需要办理相应的环评合格意见书、消防合格意见书、特种行业经营许可证等，如果还包含餐饮，还需要食品卫生流通许可证、餐饮服务许可证，所有的证件都是为了说明这个宾馆是具有合法手续的

maskndj

在尽职调查过程中，很重要一个问题就是标的企业的土地房产问题，一般在实际中会主要看土地证以及房产证是否办下来，其还有几年有效期，是否有抵押？

1、难道就这么简单，是不是还要查一查这个证是不是假的，我知道有拿假证来忽悠人的情况
实践中有发生拿假证忽悠人的可能，如果是融资的话，在融资前肯定会要求办理土地抵押登记。如果经办人员比较尽职，和借款人一同前往当地国土局办理土地抵押登记的话。通常情况下假证是无法办理抵押登记的。所以拿假证忽悠成功的几率很小。如果还不放心，可以随便委托个律师到当地国土局查询一下，找个小律师收费几百块钱吧。
2、还有是不是看出地出让金是否缴纳没有？还有没有其他问题，请教于大家、
如果土地出让金已缴纳，那土地使用人一定会有当地政府开具的缴款凭证和银行转账记录，通常在国土局的土地登记档案中也会保留复印件，可以通过查询了解。
3、遇到有的直接租用住宅开宾馆的，这种情况如何处理。
租用住宅开宾馆，我不知道他的经营许可证是如何办下来的？

211橄榄树

bozai1985 发表于 2013-11-18 15:42
我也在想一个事，宾馆是不是可以是个体经营也就不是公司形式的，需要什么土地证房产证吗？貌似个体户经营 ...

你要是说那种家庭旅社性质，个人开在居民楼里，网上做个小广告什么的，一般来说是不会去正式报批的，也没有什么工商税务卫生消防等等手续，这样的情况下，也就是个体户偷偷挣俩钱最多，不可能大发展的，当然也就用不上尽职调查了？被政府部门发现肯定是要罚的，如果这样的情况要做大就必须正规才行。

bozai1985

maskndj 发表于 2013-11-19 10:41
在尽职调查过程中，很重要一个问题就是标的企业的土地房产问题，一般在实际中会主要看土地证以及房产证是否 ...

昨天我也在向一个律师请教，尽职调查过程中土地房产问题不仅仅是是土地证以及房产证问题，我向他咨询那么还有什么建设施工许可证，规划证等关于土地房产的是不是也要一起看。但那个老律师也不能回答我。可见土地房产问题是个麻烦问题。

bozai1985

211橄榄树 发表于 2013-11-19 12:11
你要是说那种家庭旅社性质，个人开在居民楼里，网上做个小广告什么的，一般来说是不会去正式报批的，也没 ...

是啊，家庭旅社性质的很多，那里开房很便宜，一般在高校周围比较多。