土地使用权出资解决之道

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一、鸿路钢构：个人以土地使用权出资直接过户到公司名下
（一）直接过户不影响个人增资行为的合规性
1、2003年6月商晓波用于对安徽鸿路钢结构有限公司增资的土地使用权，系商晓波于有限公司成立以前，以个人名义从合肥市双凤工业区管理委员会受让取得。
2、按照《土地使用权转让合同》约定，上述土地使用权证由转让方（管委会）负责办理，并于2002年11月30日前办结。商晓波按约支付土地转让金后，因转让方原因，未能在合同约定的期限内将权证办妥。2003年3月，因有限公司已注册成立，商晓波拟将该土地资产作价增资投入到有限公司，为支持企业发展，简化办证程序，经管委会协调，长丰县土地管理局直接将土地使用权证办至有限公司名下。
3、上述土地使用权转让价款共计319.5万元，均由商晓波个人向管委会支付，不存在有限公司向管委会支付上述土地使用权转让价款的情形。
4、发行人已向本所律师提供与上述土地使用权有关的《国有土地使用权证》、《土地使用权转让合同》、土地转让金的支付凭证以及与本次增资有关的工商登记资料；管委会、长丰县国土资源局已分别就上述情况出具《证明》及《情况说明》，证明情况属实。
根据上述核查情况，本所律师认为：
1、上述土地使用权，系商晓波以个人名义同管委会签订《土地使用权转让合同》，从管委会受让取得，该《土地使用权转让合同》合法有效；商晓波按《土地使用权转让合同》履行己方义务后，按照合同约定，转让方管委会应当负责为其办理土地使用权证；
2、商晓波所受让的上述土地，系管委会征用的国有建设用地，规划用途为工业用地，商晓波受让上述土地拟用于投资兴办工业企业，符合有关土地管理法律法规及土地利用规划，其在同转让方管委会签订《土地使用权转让合同》并按约履行付款义务后，在2003年3月之前已具备申领土地使用权证的条件。
3、鉴于转让方管委会未能在约定期限内为商晓波办妥土地使用权证，而商晓波受让上述土地的目的本身即为用于开办企业，故在所办企业已经注册成立的情况下，商晓波拟将该土地使用权以增资方式投入企业，并经转让方管委会协调土地管理部门，在增资前将土地使用权直接办至企业名下，以减少办证环节。长丰县土地管理局根据实际情况，为支持企业发展，简化办证程序，同意直接将该两宗土地使用权登记至有限公司名下。据此，有限公司最终取得了该两宗土地的《国有土地使用权证》。长丰县土地管理局作为土地登记机关，根据权利人的申请，在其职权范围内作出的该项土地登记行为，符合当时相关土地登记规则的规定，该项登记发证行为合法有效。
4、上述土地使用权证在增资前虽已办至有限公司名下，但该土地使用权的转让价款全部系由商晓波个人支付，有限公司未向管委会或商晓波支付过与该土地使用权有关的任何费用；有限公司对该土地使用权的最终取得，并非基于其直接受让行为而是基于商晓波以该土地使用权对其进行增资的行为。因此，该等情形不影响本次增资行为的合规性。
（二）关于“商晓波以个人名义取得国有工业用地是否符合土地管理的相关规定，商晓波以上述土地使用权对发行人进行增资是否合法；在土地出让将近一年的时间里，上述土地价格由出让时的3.75万元/亩升值12.62万元/亩的原因及合理性”的核查意见
1、关于商晓波以个人名义取得国有工业用地合规性的核查意见
①《土地管理法》（1998年第一次修订）第9条规定：“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用”；
②《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第3条规定：“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营”。
本所律师经核查认为，商晓波以个人名义取得国有工业用地符合当时土地管理的相关规定。
2、关于商晓波以上述土地使用权对发行人进行增资的合法性的核查意见
①商晓波以上述土地使用权对发行人进行增资时，其已同转让方管委会签订《土地使用权转让合同》并按约支付转让价款，转让方已将土地交付其进行前期开发整理，合同约定的转让方负责办证期限业已届至；
②转让方管委会未按合同约定将土地使用权证办至商晓波个人名下，后因商晓波拟以土地使用权对发行人增资，管委会协调土地管理部门直接将权证办至发行人名下；
③除转让方管委会外，上述土地使用权与其他任何权利人无涉，不存在其他权利瑕疵和权属纠纷。
根据上述核查情况，本所律师认为：
①商晓波以土地使用权对发行人进行增资的出资方式，符合当时的《公司法》第24条的规定；
②商晓波用于出资的国有土地使用权，系通过转让方式取得，符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定；
③商晓波已按《土地使用权转让合同》履行己方义务，转让方亦已将土地实际交付使用，其依法领取土地使用权证已不存在法律障碍；
④商晓波从管委会受让土地使用权后，未以其个人名义领取土地使用权证即以该土地使用权对发行人进行增资，经土地管理部门同意，该土地使用权证已直接办至发行人名下。本所律师认为，商晓波以土地使用权对发行人进行增资的行为，系特殊形式的土地使用权转让行为。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条关于“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，由于长丰县土地管理局已直接向发行人发证，故商晓波未领取该土地使用权证的情形，不影响其以出资方式向发行人转让土地使用权的行为效力。
（三）关于用于出资的土地使用权评估升值的原因及合理性的核查意见
1、商晓波以2002年4月、7月先后两次取得的计85.2亩土地使用权（含公摊面积）用于本次增资，其取得成本为319.5万元，而评估基准日2003年6月1日其评估价值1,004万元，评估增值684.5万元，增值率214.24%。评估增值的根本原因是：商晓波取得该土地使用权的受让成本是合肥双凤开发区管委会当地政府按按该宗地的地“生地”价格即相当于土地出让金标准确定的转让价格计价，而增资时是按其公允市场价格作价认缴出资的。通常，土地出让金与土地的公允市场价格差异较大，土地出让金是按土地出让时的市场价格的一定优惠幅度确定的，国家规定一般不低于土地市场价格的40%，且当地政府在具体执行时均根据项目投资强度情况在此基础上再给予土地使用者一定优惠，同时土地使用者在受让“生地”后，还需有一定后续投入，对土地进行“五通一平”工作，使之达到建设用地条件，因此土地出让金一般较低。商晓波在取得该两宗土地使用权后，又个人投入一定资金，将该土地进行平整、通水、通电等“五通一平”工作，在评估基准日 2003 年 6 月 1 日前已达到项目建设用地条件，即属于通常所讲的“熟地”。
2、土地评估机构在该两宗土地被用于增资时是按其公允市场价格进行估价的。根据合肥振华地价评估事务所出具的《土地估价报告》，评估师对该宗土地使用权采用基准地价系数修正法、成本逼近法分别评估，然后将两种方法的土地评估单价的平均价作为待估宗地地价。用基准地价系数修正法评估的待估土地地价为210.01元/平方米，用成本逼近法评估的待估土地地价为168.69元/平方米，则用两种评估方法的估价结果平均值189.35元/平方米作为该宗土地评估单价，按其土地总面积53,000.00平方米，则该宗土地评估总价为1,004万元。
3、发行人聘请了具备可在全国范围内从事土地评估业务的安徽中安房地产评估咨询有限公司（专业土地评估中介机构，以下简称“安徽中安”）对合肥振华地价评估事务所出具的《土地估价报告》（以下简称“振华土地估价报告”）进行复核，安徽中安于2010年4月21日出具了《复核意见报告书》【（2010）皖中安核字第005号】。该报告书主要意见如下：“
①振华土地估价报告采用的估价方法是成本逼近法和基准地价系数修正法，该估价报告对估价方法选取的理由进行了充分的描述。根据《城镇土地估价规程》的规定此类工业用地适用上述估价方法进行评估，我公司认为该估价报告的估价技术路线明确，选用方法合理，基准地价系数修正数参照合肥市四级工业用地基准地价214元/平方米进行评估可行。
②振华土地估价报告的估价结果单价为189.35元/平方米，总价为1004万元。我公司在每种估价方法的估价结果进行客观分析，并对两种方法估价结果的差异程度进行比较后认为，两种方法的估价结果正常，采用简单算术平均法确定最终估价结果方法合理。综上所述，我们认为该估价报告估价结果客观，符合估价基准日当地的土地市场价格水平。”
经本所律师核查，根据合肥市公布的2003年合肥市工业用地基准地价表，合肥市最低级别IV类工业用地基准地价为214元/平方米。根据合肥市土地管理局1997年7月公布的《合肥市城市土地定级估价技术报告》，用成本法计算的合肥市最低级别工业用地成本费为150元/平方米左右。该宗用地虽然位于长丰县，但紧邻合肥市区，与合肥市区辖区庐阳产业园仅一路之隔。目前与该宗用地位置紧邻的合肥市庐阳工业园区为Ⅱ级工业用地，根据2009年合肥市工业用途基准地价图（国土资源部网站），合肥市Ⅱ级工业用地基准地价为319元/平方米（21.27 万元/亩）。
综上，本所律师经核查认为：商晓波以个人名义取得的土地使用权按其经评估的市场公允价值对有限公司进行增资，符合市场交易原则，并履行了评估作价程序，且评估方法及估值参数使用合理，土地使用权作价公允，没有导致出资不实情形。
【第二次反馈：关于商晓波2003年6月用于增资的土地已于2003年3月办证至有限公司名下，商晓波以该土地使用权对有限公司增资的行为是否合法合规的补充法律意见。】
商晓波用于增资的土地，虽然在本次增资之前即已办证至有限公司名下，但本所律师认为，此种情形并未改变有限公司对该土地使用权的取得依据，不影响商晓波在增资时点上对该土地的处置权，不会导致出现有限公司以公司自有资产进行增资的情形，因此，此情形不会产生出资不实的后果，不影响商晓波本次出资行为的真实性和合法性。
（一）有限公司对该土地使用权的取得，所依据的是商晓波的增资行为，而并非公司自身的民事行为。
1、有限公司未就该土地使用权的取得，与其他任何权利人之间签订并履行过任何形式的合同、协议及其他契约性文件，包括出让合同、转让合同、出资合同、租赁合同等；亦未就该土地使用权的取得，向其他任何权利人支付过对价；
2、有限公司亦未通过划拨、继承、接收赠与等形式，从其他权利人处无偿取得该土地使用权；
3、根据商晓波与双凤工业区管委会之间签订的转让合同的约定，自商晓波按约定进度支付完转让价款之日起，转让方双凤工业区即应为其办理土地使用权证，该土地使用权实际已转属商晓波个人。在此时点上，商晓波系该土地使用权的唯一权利人，只有商晓波才具备让渡该土地使用权的主体资格和权利基础。因此，有限公司取得该土地使用权的唯一依据，只能是商晓波以出资形式进行的权利让渡。
（二）在商晓波的出资行为完成之前，该土地使用权虽已登记至有限公司名下，但该土地使用权尚不属于公司的资产。
1、土地使用权登记的法律意义，除了体现对于权利的行政确认之外，主要在于产生权利公示的效果，使得权利人的权利能够受到法律保护。从法律上讲，登记行为系物权行为的生效要件，但却并非物权取得的行为依据；
2、由于有限公司并无取得该土地使用权的其他行为依据，故其不可能凭空取得该项财产权利；因此，在商晓波的出资行为完成之前，该土地使用权不可能无故成为有限公司的资产；
3、权利证书记载的内容与权利形成与变动的过程不一致的情形，在现实生活中并不鲜见，权利证书的记载虽可作为确认权利归属的直接依据，但却并非唯一和最终的依据。在有相反证据表明权利证书记载事项确实与权利形成与变动过程不一致的情况下，权利证书的记载事项即不能作为认定权利归属的依据。由于有限公司先于增资完成即已取得土地使用权证的情形系因发证机关为简化办证程序，支持企业发展而采取变通方式一步到位办理登记手续所致，故不能据此即认定自有限公司领证之日起，该土地使用权即已成为有限公司的资产。有限公司真正取得该土地使用权，应当始于增资行为完成之日；
4、从财务角度看，由于有限公司并未进行过以该土地使用权为标的的交易行为，不存在以其他形式的资产交换该土地使用权的情形，亦未因此而相应增加负债，故在所有者权益不增加的情况下，有限公司的资产不可能增加。因此，即便增资完成前有限公司已经获领土地权证，从财务角度亦不应认为该土地使用权已属公司资产。
（三）商晓波的行为不构成替代履行，其与有限公司之间不存在债权债务关系。
从该土地使用权流转的整个过程来看，该土地使用权最初系由商晓波从双凤工业区管委会受让取得，转让合同系由商晓波签订，转让价款系由商晓波个人支付；有限公司并非转让合同的当事人，与管委会之间无合同关系，不存在有限公司直接从管委会受让该土地使用权的情形。因此，商晓波向管委会缴纳土地转让价款的行为，系履行其自身合同义务的行为，不存在代替有限公司履行债务的问题；其对该土地进行“五通一平”的后续投入，亦属于其自身的投资行为，不构成为有限公司垫付资金的行为。其与有限公司之间，在该土地使用权的流转过程中不存在任何债权债务关系。商晓波本次用于出资的，只能是以土地使用权，不可能是债权或者其他任何财产权利。
（四）该土地使用权先于增资行为完成前转移至有限公司名下，此种情形符合当时《公司法》的规定，其合法性不存在任何问题。
原《公司法》第二十五条规定：“股东应当足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入准备设立的有限责任公司在银行开设的临时帐户；以实物、工业产权、非专利技术或者土地使用权出资的，应当依法办理其财产权的转移手续”。根据上述规定，办理用于出资的财产权的转移手续，本身即是出资股东的法定义务；先行办理出资财产的权利转移手续，而后再办理出资资产的评估、验资及工商登记，恰恰是履行出资义务，保证出资真实的积极举措，此种情形不仅是合法的，同时也是法律所鼓励的。
现行的《公司注册资本登记管理规定》（国家工商总局修订颁布，自2006年1月1日起实施）第十二条已开始明确规定：“公司成立后，股东或者发起人按照公司章程规定的出资时间缴纳出资，属于非货币财产的，应当在依法办理财产权转移手续后，申请办理公司实收资本的变更登记”。
综上所述，本所律师认为：本次增资的土地使用权转移在先的情形，对商晓波出资的真实性和有效性不存在影响，有限公司本次增资行为合法合规。
【第三次反馈：关注律师对于土地使用权权属先变更然后再验资的解释】
（一）商晓波个人取得工业用地土地使用权符合法律规定。
1、有关土地管理法律、法规和规章中，明确规定个人可以依法取得国有土地使用权。
①《土地管理法》（1998 年修订）第9条规定：“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用”。
②《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第 3 条规定：“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营”。
③《土地登记规则》第九条规定：“国有土地使用权由使用国有土地的单位及法定代表人或者使用国有土地的个人申请登记”。
2、有关土地管理法律法规中，对个人取得工业用地使用权并无禁止或限制性的特殊规定，而国家及地方土地管理部门近年来出台的有关工业用地出让方面的规章制度则进一步明确了个人可以申请取得工业用地。
①国土资源部、监察部《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》（国土资发〔2009〕101号）规定：“对列入市、县土地出让计划的工业用地，要及时将具备出让条件地块的位置、面积、产业要求、使用年限、土地使用条件（功能分区）等信息向社会发布，接受用地申请。单位和个人对拟出让的地块有使用意向，所承诺支付的土地价格和土地使用条件符合规定的，市、县国土资源行政主管部门应适时组织挂牌或拍卖出让活动”。
②经安徽省人民政府办公厅皖政办〔2007〕11号文转发的安徽省国土资厅《关于工业用地招标拍卖挂牌出让实施意见的通知》规定：“凡单位和个人对列入工业用地招标拍卖挂牌出让计划的具体地块有使用意向的，可以持申请书、单位或个人有效证明、资金有效证明等材料，向当地国土资源行政主管部门提出书面预申请”。
3、个人取得工业用地使用权依法可以登记发证，已有地方土地管理部门对此做出明确规定。
如浙江省国土资源厅在《关于工业用地能否转让给合伙企业和个体工商户的批复》（浙土资函[2005]159号）中就明确表示：“《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》中，均未对土地使用权转让的对象作出特别限制。《确定土地所有权和使用权的若干规定》第二十六条及《土地登记规则》第九条更是明确，土地使用权可以确定给直接使用土地的具有法人资格的单位或个人。也就是说，合伙企业和个体工商户可以依法取得工业用地使用权，国土资源部门应当依法予以登记”。
综上，本所律师认为，商晓波个人取得工业用地使用权符合法律规定。
（二）商晓波具备取得增资土地使用权的各项要件。
1、如前所述，商晓波具备受让该土地使用权的主体资格；
2、商晓波已同转让方双凤经济开发区管委会签订土地使用权转让合同，该等合同合法有效；
3、商晓波已按合同约定支付土地使用权转让款；
4、按照土地使用权转让合同的约定，在商晓波按约支付土地款后，转让方即应为其办理土地使用权证；
5、按照土地使用权转让合同的约定，商晓波受让该宗土地后，“在受让土地使用权期限内，可以依法转让、出租、抵押或用于其他合法的经营活动”。
基于上述事实，根据土地使用权出让、转让的有关法律规定，本所律师认为，商晓波已经具备取得该土地使用权的各项要件，其领取该土地使用权证已不存在法律障碍。商晓波未以其本人名义申领土地使用权证而是申请直接将权证办至发行人名下，此做法虽非常规办证程序，但发证机关了简化办证程序，支持企业发展，已同意按此方式办理，故这一颁证环节的省却并不影响商晓波对该土地使用权的取得及处分。
（三）商晓波以土地使用权对发行人进行的增资，系发行人取得该土地使用权的唯一依据。除此之外，无其他原因可以导致发行人取得该土地使用权。
任何一项财产权利的取得，均须有一定的行为依据为前提。发行人对该土地使用权的取得方式属于继受取得而非原始取得，这一点当无异议。而发行人既已取得该土地使用权，就必然会存在一个行为依据的问题。按照有关土地管理的法律法规规定，对于土地使用权这种较为特殊的财产权利，其合法的继受取得方式包括出让、转让（包括出资）、出租、继承、置换、赠与等。无论通过何种方式，都离不开原权利人对其自身权利的处分。原权利人处分其自身权利的法律行为，即是继受权利人取得权利的行为依据，而该行为到底属于何种法律行为，则应当根据当事人的意思表示及其行为的外在表现来认定。
如前所述，相对于发行人而言，该土地使用权的原权利人应为商晓波。而商晓波对该土地使用权的处分方式，无论是意思表示的内容（股东会决议同意其增资）还是行为的外在表现（履行了增资的全部法律程序），均表明其是以该土地使用权对发行人进行增资。这种处分行为，符合相关法律法规的规定，应为有效行为，应能产生有效的法律后果。因此，商晓波的出资行为，应系发行人取得该土地使用权的依据。
根据本所律师对发行人取得该土地使用权整个过程的核查情况，发行人并未同其他权利人之间签订过与该土地使用权有关的任何合同；商晓波与管委会签订的两份土地使用权转让合同，亦从未以任何方式变更由发行人履行；而发行人与商晓波之间，除了本次增资之外，再无通过其他方式转移该土地使用权的任何书面或口头协议以及任何其他安排。因此，除了商晓波的增资行为之外，不可能再有其他原因可以导致发行人取得该土地使用权。
基于上述，本所律师认为，发行人取得该土地使用权的唯一事实依据，只能是商晓波的增资行为。若非商晓波的增资行为，发行人不可能无故取得该土地使用权。
（四）土地使用权证书转移在先的情形符合与增资有关的法律规定，不影响商晓波出资行为的真实性和有效性。
1、当时适用的《公司法》第二十五条规定：“股东应当足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入准备设立的有限责任公司在银行开设的临时帐户；以实物、工业产权、非专利技术或者土地使用权出资的，应当依法办理其财产权的转移手续”。
2、当时适用的《公司注册资本登记管理暂行规定》（国家工商行政管理局1995年第44号令发布）第十八条规定：“公司增加注册资本，以非货币出资的，股东应当依法办理财产权转移手续后再向公司登记机关申请注册资本变更登记”。根据上述规定，本所律师认为，发行人本次增资过程中，用于出资的土地使用权证书转移在先的情形，符合《公司法》及公司登记管理的相关规定，不影响商晓波出资行为的真实性和有效性。
（五）商晓波的增资行为是原因，土地使用权证书转移是结果，二者之间存在明确的因果关系，不能以权证转移这一结果反过来否定原因行为的效力。
1、基于上述规定，出资资产在增资行为完成之前即已转移至公司名下的情形，应是公司增资过程中的普遍现象，无论是以动产进行增资还是以不动产进行增资均需如此。如前所述，在以货币资金进行增资时，按照规定出资人亦应先将用于出资的货币资金存入公司账户，然后才能履行增资的后续程序。此时同样存在出资资产权属已经先行转移的情形，但增资行为的效力显然不会受此影响。既然如此，在以土地、房产等不动产进行增资时，权证的先行转移也就同样不会对增资行为的有效性构成任何障碍。
2、权利证书的转移，其法律意义在于对物权变动结果的确认，而对造成物权变动后果的基础行为或者原因行为的效力不应产生任何影响。不能因为物权变动的后果已经产生而回过头来否认基础行为或原因行为的效力，否则就会形成悖论。如果在土地使用权买卖交易中，价款尚未支付而权证已经转移，此时显然不能据此一方面认为买卖行为无效，使得买方可以不履行价款给付义务；另一方面又认为物权变动的结果有效而使得买方可以取得物权。同样道理，在以土地使用权进行出资的情况下，也不能因为权证已经先行转移而否定出资行为本身的效力。否则的话，就无法解释上述《公司法》及《公司注册资本登记管理暂行规定》中的规定。
基于上述，本所律师认为，该土地使用权证书的先行转移应系商晓波以该土地使用权对发行人进行增资的后果，商晓波的增资行为是发行人取得该土地使用权的基础原因，发行人系基于商晓波的增资行为而非仅仅依据权利证书的转移而取得该土地使用权。该土地使用权证书的转移在先不影响商晓波本次增资行为的法律效力。
（六）商晓波本次增资行为不存在潜在纠纷和潜在法律风险。
经本所律师核查：
1、2010年10月18日，发行人现有全体股东出具《无异议确认书》，一致确认商晓波本次增资的土地使用权权属不存在争议，土地使用权价值公允合理，各股东对商晓波本次增资行为均无异议。
2、2010年10月18日，商晓波本人出具书面承诺，保证本次增资的土地使用权权属不存在争议，土地使用权价值公允合理，若因本次增资行为而导致公司及其他股东利益受损，将由其本人承担一切法律责任。
3、对发行人本次增资行为，合肥市工商行政管理局于2010年10月19日出具《情况说明》认为：“安徽鸿路钢结构有限公司该次注册资本变更登记中，股东的出资方式、增资的各项程序均符合法律规定，合法有效”。
基于上述确认、承诺和证明，本所律师认为，商晓波以土地使用权对发行人进行增资的出资行为不存在潜在纠纷或潜在法律风险，对发行人本次发行上市不会构成不利影响。
综上所述，本所律师认为：2003年6月商晓波以土地使用权对发行人进行增资的过程，符合《公司法》等相关法律、法规和规章规定，不存在出资不实的情形。发行人本次增资行为合法合规，对发行人的发行申请不构成任何法律障碍。
二、森远股份：土地使用权直接过户给企业股东补足出资
经辽宁省发展和改革委员会《关于核准鞍山森远路桥养护机械制造有限公司公路养护专用车项目的批复》（辽发改发[2004]486号）批准，自然人郭松森先生、齐广田先生、王恩义先生、夏维民先生和王晓晔女士共同出资成立森远有限，其中，齐广田先生、王晓晔女士为夫妻关系。各出资人认缴的出资额、出资方式及出资比例如下：

郭松森先生、齐广田先生和王恩义先生以位于高新区鞍千路281号的地块的国有土地使用权（以下简称“出资土地使用权”）对森远有限出资，经鞍山金地资产评估事务所有限公司出具鞍金土估字[2004]第055号《土地资产评估报告书》评估确认，出资土地使用权的估价结果为人民币1,289万元。截至2004年10月25日，以土地使用权出资的股东尚未与鞍山森远路桥养护机械制造有限公司办妥土地使用权过户手续，但该等股东与鞍山森远路桥养护机械制造有限公司已承诺按照有关规定在公司成立后六个月内办妥土地使用权过户手续，并报公司登记机关备案。
2006年11月18日，辽宁正和会计师事务所有限公司以2006年10月31日为基准日，对森远有限的财务报表进行了审计，并出具辽正会年检审字[2006]第057号《审计报告》，经辽宁正和会计师事务所有限公司审验，截至2006年10月31日，森远有限的未分配利润为31,246,817.14元。
2006年12月27日，森远有限召开股东会，经审议决定以2006年10月31日为基准日，向郭松森先生分配现金股利438.69万元，向齐广田先生分配现金股利329.10万元，向王恩义先生分配现金股利40.41万元；为规范出资行为，前述分配的现金股利全部直接用于缴纳股东出资；将郭松森先生、齐广田先生和王恩义先生三名股东的出资中以土地使用权出资的部分变更为以货币出资，并审议通过《公司章程修正案》。
2006年12月30日，辽宁天健会计师事务所有限公司出具辽天会内验字[2006]963号《验资报告》，经审验，截至2006年12月30日，森远有限已收到全体股东以货币资金缴纳的注册资本合计人民币1,289万元。本次出资方式变更完成后，森远有限各股东的出资情况如下：

（一）土地使用权出资的规范
森远有限设立时，郭松森先生、齐广田先生和王恩义先生向高新区管委会申请受让出资土地使用权、支付土地出让金，并以出资土地使用权对森远有限出资。由于鞍山市人民政府以鞍政地字[2004]84号文将土地使用权直接出让给森远有限，因此，出资土地使用权直接登记在森远有限名下，未体现为三名股东以土地使用权出资。郭松森先生、齐广田先生和王恩义先生在2006年12月森远有限变更出资方式过程中以货币资金及现金股利置换了土地使用权出资。具体情况如下：
1、森远有限取得出资土地使用权的具体过程
（1）郭松森先生、齐广田先生和王恩义先生受让出资土地使用权的基本过程
①根据高新区管委会出具的《关于鞍山森远路桥股份有限公司土地使用权出让及登记情况的说明》，因高新区内企业美玉公司30,050 平方米土地长期闲置，高新区管委会决定收回该闲置土地并对外出让，用于招商引资。因该地块位置及场地条件较佳，郭松森先生、齐广田先生和王恩义先生为能及时取得该土地作为拟在高新区设立的森远有限的生产经营场所，遂先行以个人名义向高新区管委会申请受让该地块土地使用权。
②经高新区管委会批准，郭松森先生、齐广田先生和王恩义先生于2004年 6 月16日与高新区管委会签订《土地出让协议》，约定三人受让该地块土地使用权，土地出让金为160元/每平米，土地出让金总额为4,808,000元；三人可在该地块上开工建设；地块用途为工业用地，建设内容为厂房、办公楼。
③2004年8月和10月，郭松森先生、齐广田先生和王恩义先生共计向高新区支付土地出让金4,808,000元，资金来源为郭松森先生、齐广田先生和王恩义先生的个人储蓄。森远有限设立时，出资土地使用权的土地出让金已支付完毕。
根据当时有效的《鞍山高新区国有土地使用权协议出让暂行管理办法》第五条的规定，根据高新区管委会出具的《关于鞍山森远路桥股份有限公司土地使用权出让及登记情况的说明》，郭松森、齐广田和王恩义三位自然人申请并受让出资土地使用权的价格、过程均符合鞍山市及高新区国土资源管理的有关规定。
（2）郭松森先生、齐广田先生和王恩义先生以土地使用权出资并设立森远有限的基本过程
①郭松森先生、齐广田先生、王恩义先生、王晓晔女士和夏维民先生于2004年10月15日共同签订森远有限《公司章程》，并开始申请办理森远有限设立登记手续。
②评估和验资
鞍山金地资产评估事务所有限公司对出资土地使用权进行了评估并出具鞍金土估字[2004]第055号《土地资产评估报告书》，确定估价单价为429元/平方米，地价金额为1,289万元。根据当时有效的《鞍山高新区关于吸引和扶持高新技术企业入区建设、自主创新的若干指导意见》的规定，“高新区优先支持和扶持先进制造业和新材料两大主导产业。先进制造业主要扶持发展以下项目：3、各类汽车改装和汽车零部件制造”，因郭松森先生、齐广田先生和王恩义先生受让出资土地使用权是为投资建设专用车生产基地，符合上述规定，受让价格适用《鞍山高新区关于吸引和扶持高新技术企业入区建设、自主创新的若干指导意见》规定的优惠地价政策，即“科研、工业用五十年使用期土地出让金价格，高新区东区最低为每平方米160元人民币，西区最低为每平方米140元人民币”，因此实际土地出让金额与土地评估结果存在差异。
鞍山千惠会计师事务所有限公司对郭松森先生、齐广田先生、王恩义先生、王晓晔女士和夏维民先生截至2004年10月25日的出资情况进行审验，并于同日出具鞍千惠验字[2004]第134号《验资报告》。
（3）出资土地使用权登记至森远有限名下的基本过程
森远有限成立后，郭松森先生、齐广田先生、王恩义先生与森远有限开始办理将出资土地使用权登记在森远有限名下的手续。
虽然郭松森先生、齐广田先生和王恩义先生与高新区管委会签订了《土地出让协议》并交纳了土地出让金，但由于鞍山市人民政府以鞍政地字（2004）84号《关于向鞍山森远路桥养护机械制造有限公司出让国有土地使用权的批复》将出资土地使用权的受让人直接批复为森远有限，因此，在办理出资土地使用权登记过程中，鞍山市规划和国土资源局未将土地使用权登记在郭松森先生、齐广田先生和王恩义先生名下，而是直接登记在森远有限名下。2004年11月29日，森远有限取得了鞍国用（2004）第600145号《中华人民共和国国有土地使用证》。自2004年11月29日森远有限取得该国有土地使用证起，该土地使用权未发生权属变更。
2、土地使用权出资的规范
2006年12月26日，经森远有限董事会审议通过，同意返还郭松森先生、齐广田先生、王恩义先生土地出让金480.8万元，其中，向郭松森先生还款260.98万元，向齐广田先生还款195.78万元，向王恩义先生还款24.04万元。郭松森先生、齐广田先生、王恩义先生同意收到上述返还款项即全部直接投入公司。
2006年12月27日，经森远有限股东会审议通过，以2006年10月31日为基准日，向股东郭松森先生、齐广田先生和王恩义先生分配现金股利808.2万元，其中，向郭松森先生分配现金股利438.69万元，向齐广田先生分配现金股利329.09万元，向王恩义先生分配现金股利40.41万元；为规范出资行为，前述分配的现金股利全部直接用于缴纳股东出资；股东郭松森先生、齐广田先生和王恩义先生各自以土地使用权出资的部分分别变更为以货币出资，其中，股东郭松森先生以森远有限还款及现金股利共699.67万元，股东齐广田先生以森远有限还款及现金股利共524.88万元，股东王恩义先生以森远有限还款及现金股利共64.45万元分别置换他们以土地使用权出资的出资金额。
2006年12月30日，辽宁天健会计师事务有限公司所对前述置换出资事宜进行了审验，并出具了辽天会内验字[2006]963号《验资报告》。
3、土地使用权出资及其规范过程相应的会计处理
（1）2004年6月至8月，森远有限未设立，未进行相关的会计处理。
2004年6月16日，郭松森先生、齐广田先生和王恩义先生与高新区管委会签订《土地出让协议》，约定三人受让该地块土地使用权，土地出让金为160元/平米，土地出让金总额为4,808,000元，由于上述行为与森远有限无关，森远有限未进行相应的会计处理；
2004年8月和10月，郭松森先生、齐广田先生和王恩义先生共计向高新区支付土地出让金 4,808,000元时，由于上述行为与森远有限无关，森远有限未进行相关的会计处理。
（2）2004年10月25日森远有限设立时，郭松森先生、齐广田先生、王恩义先生以土地使用权对森远有限出资，并按照工商登记的相关规定委托评估机构进行评估、委托验资机构进行验资，并办理了森远有限的设立登记。森远有限依据上述相关手续进行了相应的会计处理。按验资报告中土地使用权的价值 1,289万元(评估值)出资：
借：无形资产                 1,289.00万元
贷：实收资本——郭松森      699.67万元
实收资本——齐广田      524.88万元
实收资本——王恩义       64.45万元
2004年11月29日，森远有限取得了鞍国用（2004）第600145号《中华人民共和国国有土地使用证》。
（3）2006年12月27日，森远有限股东会审议通过向股东郭松森先生、齐广田先生和王恩义先生分配现金股利808.20万元，分配的现金股利全部直接用于置换股东出资时，森远有限依据有关手续进行了相应的会计处理。具体会计处理为：
①红字冲回2004年10月25日森远有限设立时会计处理
借：无形资产                   -1,289.00万元
贷：实收资本——郭松森         -699.67万元
实收资本——齐广田         -524.88万元
实收资本——王恩义          -64.45万元
②将土地使用权按高新区规定缴纳的土地使用权出让金480.80万元计入无形资产
借：无形资产                      480.80 万元
贷：其他应付款——郭松森      260.98 万元
其他应付款——齐广田      195.78 万元
其他应付款——王恩义       24.04 万元
公司以现金支付了上述应付三位股东的款项，同时进行了会计处理。
③向三位股东分配现金股利808.20万元
借：利润分配——未分配利润       808.20万元
贷：应付股利——郭松森       438.69万元
应付股利——齐广田       329.10 万元
应付股利——王恩义        40.41 万元
借：应付股利——郭松森           438.69 万元
应付股利——齐广田           329.10 万元
应付股利——王恩义            40.41 万元
贷：现金                     808.20 万元
④三位股东缴纳出资1,289万元
借：现金                       1,289.00万元
贷：实收资本——郭松森        699.67万元
实收资本——齐广田        524.88万元
实收资本——王恩义          64.45万元
4、结论
（1）公司注册资本充实
2010年3月8日，鞍山市工商行政管理局出具《关于对鞍山森远路桥股份有限公司股东出资有关问题的说明》，认为“鞍山森远路桥股份有限公司其前身是鞍山森远路桥养护机械制造有限公司，于2004年10月25日在我局登记成立，当时登记的注册资本是2000万元，其中股东郭松森、齐广田、王恩义以个人垫资取得的森远有限土地使用权出资1289万元。2006年12月30日，公司及上述三人以未分配利润及货币资金置换了以土地使用权出资的资产，并在我局办理了变更登记，从而规范了股东的出资行为。上述过程真实，对公司注册资本和生产经营不构成影响，不会因此受到行政处罚。”
2010年3月23日，辽宁省工商行政管理局出具《关于鞍山森远路桥股份有限公司股东出资有关问题的意见》，对鞍山市工商行政管理局提交的《关于对鞍山森远路桥股份有限公司股东出资有关情况确认的请示》进行了批复，认为“鞍山森远路桥股份有限公司的前身是鞍山森远路桥养护机械制造有限公司，其设立登记的注册资本是2000万元，其中股东郭松森、齐广田、王恩义以个人垫资取得的森远有限土地使用权出资1,289万元。但鞍山市人民政府《关于向鞍山森远路桥养护机械制造有限公司出让国有土地使用权的批复》（鞍政地字【2004】84号）将土地使用权直接出让给了森远公司，没能体现上述三人以土地使用权出资。
为规范股东出资行为，2006年12月30日你局为上述三人办理了出资方式变更登记，变更后上述三人的出资方式为货币。鞍山森远路桥养护机械制造有限公司成立时，股东以土地使用权出资存在不当，但公司和股东已于2006年12月依法对出资行为进行了规范，因此同意你局意见。”
基于上述，在森远有限设立过程中，郭松森先生、齐广田先生和王恩义先生本拟个人受让出资土地使用权并以其对森远有限出资，并按照《鞍山高新区国有土地使用权协议出让暂行管理办法》的规定与高新区管委会签订《土地出让协议》，支付了土地出让金；按照工商登记的相关规定委托评估机构进行评估、委托验资机构进行验资，并办理了森远有限的设立登记。但因鞍政地字（2004）84号文直接将出资土地使用权的受让人批准为森远有限，因此出资土地使用权初始登记在森远有限名下，而未体现为股东出资，郭松森先生、齐广田先生和王恩义先生在进行土地使用权出资的程序上存在瑕疵。鉴于郭松森先生、齐广田先生和王恩义先生已足额支付土地出让金，森远有限已实际取得该土地使用权；郭松森先生、齐广田先生和王恩义先生已在2006年12月森远有限变更出资方式过程中以货币资金及现金股利置换了土地使用权出资，对上述行为进行了规范；辽宁省工商行政管理局已确认上述出资不当对公司注册资本和生产经营不构成影响，不会因此受到行政处罚。因此，森远路桥注册资本充实，森远有限设立时存在的股东出资不当未对森远路桥、森远路桥的债权人及社会公共利益构成损害，对森远路桥本次发行上市不构成实质性障碍。
（2）公司以分配现金股利弥补出资符合相关法律法规的规定
首先，依据前述分析，郭松森、齐广田和王恩义在进行土地使用权出资的程序上存在瑕疵，但并未构成出资不到位。
其次，森远有限设立时除存在程序瑕疵的土地使用权出资以外，剩余部分出资占2,000万注册资本的35.55%，即使不考虑各自土地使用权出资份额，每名股东可获得的最高现金分红也可占可分配利润的35.55%。根据辽宁正和会计师事务所有限公司于2006年11月18日出具的辽正会年检审字【2006】第057号《审计报告》，截至2006年10月31日，森远有限的可分配利润为31,246,817.14元。本次股利分配金额占当时森远有限可分配利润的25.86%，未超过35.55%。
综上所述，该次股利分配并不违反《公司法》第三十五条关于股东按照实缴的出资比例分取红利的规定。
（二）反馈意见的关注
【请发行人补充披露森远有限设立时郭松森、齐广田及王恩义用于出资的土地使用权的权属变化及相应的会计处理，说明并披露在注册资本2000万元中 1289万元未出资到位的情况下，股东以分配现金股利弥补出资是否符合相关法律法规的规定。请保荐机构、律师和申报会计师核查并发表意见。】
【律师工作报告提到，鞍山高新区管委会收回鞍山美玉有限公司长期闲臵土地后对外出让，用于招商引资。后郭松森等三人未能及时取得该土地作为发行人生产经营场所，遂先行以个人名义向高新区管委会申请受让该地块土地使用权。请保荐机构及律师核查并说明前述以个人名义申请受让土地使用权是否符合相关法律法规规定。】
本所律师核查了《土地出让协议》、土地价款支付凭证、高新区管委会出具的相关说明；对发行人主要股东郭松森、齐广田和王恩义进行了访谈。根据核查：
1、郭松森等三人以个人名义向高新区管委会申请受让该地块土地使用权的过程
根据高新区管委会出具的《关于鞍山森远路桥股份有限公司土地使用权出让及登记情况的说明》，因高新区内企业鞍山美玉有限公司30,050平方米土地长期闲臵，高新区管委会决定收回该闲臵土地并对外出让，用于招商引资。因该地块位臵及场地条件较佳，郭松森、齐广田和王恩义为能及时取得该土地作为拟在高新区设立的森远有限的生产经营场所，遂先行以个人名义向高新区管委会申请受让该地块土地使用权。
经高新区管委会批准，郭松森、齐广田和王恩义于 2004 年 6 月 16 日与高新区管委会签订《土地出让协议》，约定三人受让该地块土地使用权，土地出让金为160元/平方米，土地出让金总额为 4,808,000 元；地块用途为工业用地，建设内容为厂房、办公楼。
前述土地出让金已于2004年8月和10月分别由郭松森、齐广田和王恩义全额支付，资金来源为郭松森、齐广田和王恩义的个人储蓄。森远有限设立时，出资土地使用权的土地出让金已支付完毕。
2、国家对土地管理的相关法律法规未禁止个人受让工业用地使用权
1998年及2004年8月修订的《中华人民共和国土地管理法》均在第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；……前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
中华人民共和国国土资源部（以下简称“国土资源部”）于2003年颁布并实施的《协议出让国有土地使用权规定》第八条规定，国有土地使用权出让计划公布后，需要使用土地的单位和个人可以根据国有土地使用权出让计划，在市、县人民政府国土资源行政主管部门公布的时限内，向市、县人民政府国土资源行政主管部门提出意向用地申请。
国土资源部于2002年颁布并实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第二条规定，在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权的，适用本规定。本规定所称招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
根据上述法律和规范性文件的规定，个人申请受让工业用地并不违反国家有关规定。
3、郭松森等三人受让前述地块土地使用权符合高新区相关规定
根据当时有效的《鞍山高新区国有土地使用权协议出让暂行管理办法》第五条的规定，郭松森、齐广田和王恩义按照上述规定与高新区管委会签订《土地使用权出让协议书》，并经高新区管委会批准。高新区管委会在其出具的《关于鞍山森远路桥股份有限公司土地使用权出让及登记情况的说明》中亦确认，郭松森、齐广田和王恩义三位自然人申请并受让出资土地使用权的价格、过程均符合鞍山市及高新区国土资源管理的有关规定。
本所律师经核查认为：
郭松森、齐广田和王恩义三位自然人以个人名义申请受让土地使用权不违反相关法律法规规定。
三、双塔食品：场地使用权出资
1992年9月10日，发行人前身烟台金华粉丝有限公司系由烟台市招远龙口粉丝加工总厂与昌富利（香港）贸易有限公司共同投资设立的中外合资经营企业。其中，加工总厂以其所拥有的厂房、机械设备及场地使用权共作价105 万美元作为出资，昌富利以现汇100万美元作为出资。其中，加工总厂用以出资的实物资产情况明细如下：
序号        出资资产        作价（人民币万元）
1        厂房（8750M2）        275.94
2        场地使用权（52000M2）        234.00
3        机械设备        64.41
        合计        574.35（当时折合105万美元）
根据核查，加工总厂用作出资的场地使用权所对应的土地为集体所有土地，其所有权归属于金岭镇集体，其使用权归属于加工总厂。在金华粉丝成立之前，加工总厂即已实际占有并使用该用以出资的场地使用权所对应的土地，并于其上自建厂房、购置机械设备，组织生产。
（一）加工总厂场地使用权出资
加工总厂用作出资的场地使用权所对应的土地为集体所有土地，其所有权归属于金岭镇集体，其使用权归属于加工总厂。在金华粉丝成立之前，加工总厂即已实际占有并使用该用以出资的场地使用权所对应的土地，并于其上自建厂房、购置机械设备，组织生产。金华粉丝成立后，加工总厂随即将该宗土地实际交付给合资公司使用。在合资企业合同及《公司章程》规定的经营期限内，金华粉丝对于该宗土地的使用权未有第三人主张权利的情形或产生其他争议。2008年6月16日，发行人以出让方式取得该宗土地使用权，土地使用权证号为招国用（2008）第2202号。
加工总厂以场地使用权出资符合中外合资相关法律、法规的要求。根据1987年12月21日修订的《中华人民共和国中外合资经营企业法实施条例》，对于合营企业的出资，“合营者可以用货币出资，也可以用建筑物、厂房、机器设备或其他物料、工业产权、专有技术、场地使用权等作价出资。以建筑物、厂房、机器设备或其他物料、工业产权、专有技术作为出资的，其作价由合营各方按照公平合理的原则协商确定，或聘请合营各方同意的第三者评定。”“合营企业所需场地的使用权，如已为中国合营者拥有，则中国合营者可将其作为对合营企业的出资，其作价金额应与取得同类场地使用权所应缴纳的使用费相同。”
上述场地使用权的作价系参照招远市相同地段内国有土地收取租金标准而定。根据《招远市国有土地使用权出让和转让暂行办法》（招政发【1992】96 号）（招远市政府其后并下发《关于招远市国有土地使用权出让期间收缴地租方法及标准的暂行规定》（招政发【1992】153 号）、《关于对<招远市国有土地使用权出让和转让暂行办法>的补充规定》（招政发【1993】119 号文）对前述办法进行补充），除“金城路以东、初山路以南、河西路以西、泉山路以北范围内的国有土地年收缴地租标准为每年4元/平方米”以外，其他国有土地年收缴地租金额为1-3元不等。加工总厂原所在的金岭镇地段，其土地属于二级地，租金标准为每年3元/平方米。因此，金华粉丝成立时，加工总厂关于场地使用权的作价符合当时相关规章制度的规定。加工总厂以 52,000平方米场地使用权出资，合营期限为15年，按每年3元/平方米计算，共计234万元，与其投入合营企业的场地使用权作价相符。该等作价并为合资双方所认可，载入合营合同文本。
发行人律师就场地使用权出资问题发表意见如下：“加工总厂用于出资的场地使用权的作价，符合当时招远市关于土地管理相关文件的规定，在合营公司设立的审批过程中，相关政府部门亦未对此提出异议。因此，本所律师认为，加工总厂以场地使用权作价234万元出资，不存在出资不实的情形。”
保荐机构认为：加工总厂的出资行为符合当时相关法律、法规的要求，其作价亦与招远市地方当时有效的政策文件相一致。
（二）反馈问题关注
【请保荐机构及律师核查并披露加工总厂用作出资的场地使用权土地性质，出资时权属情况，目前权属情况；请保荐机构及律师核查说明加工总厂用该场地使用权出资及作价方式的依据，是否符合当时有关法律法规的规定。】
1、场地使用权符合中外合资相关法律、法规的要求并且定价合理
（1）加工总厂以场地使用权出资符合中外合资相关法律、法规的要求。
根据1987年12月21日修订的《中华人民共和国中外合资经营企业法实施条例》，对于合营企业的出资，“合营者可以用货币出资，也可以用建筑物、厂房、机器设备或其他物料、工业产权、专有技术、场地使用权等作价出资。以建筑物、厂房、机器设备或其他物料、工业产权、专有技术作为出资的，其作价由合营各方按照公平合理的原则协商确定，或聘请合营各方同意的第三者评定。”“合营企业所需场地的使用权，如已为中国合营者拥有，则中国合营者可将其作为对合营企业的出资，其作价金额应与取得同类场地使用权所应缴纳的使用费相同。”
（2）定价合理
上述场地使用权的作价系参照招远市相同地段内国有土地收取租金标准而定。根据《招远市国有土地使用权出让和转让暂行办法》（招政发【1992】96 号）（招远市政府其后并下发《关于招远市国有土地使用权出让期间收缴地租方法及标准的暂行规定》（招政发【1992】153 号）、《关于对<招远市国有土地使用权出让和转让暂行办法>的补充规定》（招政发【1993】119 号文）对前述办法进行补充），除“金城路以东、初山路以南、河西路以西、泉山路以北范围内的国有土地年收缴地租标准为每年4 元/平方米”以外，其他国有土地年收缴地租金额为1-3元不等。加工总厂原所在的金岭镇地段，其土地属于二级地，租金标准为每年3元/平方米。因此，金华粉丝成立时，加工总厂关于场地使用权的作价符合当时相关规章制度的规定。加工总厂以52,000平方米场地使用权出资，合营期限为15年，按每年3元/平方米计算，共计234万元，与其投入合营企业的场地使用权作价相符。该等作价并为合资双方所认可，载入合营合同文本。
综上，律师认为，加工总厂用上述场地使用权出资及该等场地使用权的作价方式符合金华粉丝设立时相关法律法规的规定。
2、土地使用未发生法律争议且补办了土地出让手续
加工总厂用作出资的场地使用权所对应的土地为集体所有土地，其所有权归属于金岭镇集体，其使用权归属于加工总厂。在金华粉丝成立之前，加工总厂即已实际占有并使用该用以出资的场地使用权所对应的土地，并于其上自建厂房、购置机械设备，组织生产。1992年金华粉丝成立后，加工总厂随即将该宗土地实际交付给合资公司使用。
在合资企业合同及《公司章程》规定的经营期限内，金华粉丝对于该宗土地的使用权未有第三人主张权利的情形或产生其他争议。2008 年6 月16 日，发行人以出让方式取得该宗土地使用权，土地使用权证号为招国用（2008）第2202 号。
四、骆驼集团：划拨土地使用权出资
公司设立前，湖北骆驼蓄电池厂的厂房、设备、仓库等共占用土地约26.69亩；公司设立时，上述土地没有作为股东出资投入公司，而是由公司无偿使用。1998年公司增资配股时，上述土地经谷城县审计事务所谷审社评【1998】7 号关于湖北骆驼蓄电池股份有限公司受托管理的资产的评估报告》（以下简称【1998】7 号评估报告”）评估，价值为53.40万元（账面值53.40 万元），湖北骆驼蓄电池厂以此作为出资资产参与配股投入公司。该宗土地配股时为国有划拨用地，根据《湖北省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》（根据1998年1月1日湖北省人民政府令第133号修正），划拨用地可用于投资入股，但应在投入后补交不低于标准地价40%的土地出让金，由于公司对相关法规理解不够，直至2007年才补办了相关出让手续。2007年7月2日，公司与谷城县国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》（合同编号：（2007）49号），按照当时市场价格的40%交纳了土地出让金。2007年10月9日，公司取得了相应的土地使用证。
保荐机构认为：上述骆驼商标及土地使用权已经办理完毕有关产权变更手续，目前权属清晰，不存在纠纷和风险。
【案例评析】
1、从规则上来讲，土地使用权出资是没有任何问题，公司法以及相关配套的规则有着明确的规定。但是，由于土地使用权的特殊性以及我国对土地监管的复杂性导致在项目实践中存在问题的情形也并不罕见。
2、从上述案例总结，土地使用权出资涉及的主要问题有：①个人取得土地使用权是否合规的问题；②土地使用权出资的程序性问题；③土地使用权评估增值的问题；④划拨土地用以出资的问题等。
3、现就上述几个问题做简要分析：
（1）自然人取得工业土地使用权是否合规：这个多个案例中都有涉及，律师的解释都是尽管没有明确规定个人可以取得土地使用权，但是至少也没有明确违背有关法律规定，这个结论及解释思路可以适当参考。律师的解释依据主要是《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地登记规则》以及一些地方政府的规定等。
（2）发行人已经取得股东投入的土地使用权证书之后再出具验资报告是否导致股东出资不实：在鸿路钢构的案例中审核人员的纠结则有些无厘头的意思，审核人员关注的是既然公司已经取得土地使用权证那么此时验资是否存在股东拿公司的土地使用权出资的问题，其实正常的出资程序不就是应该如此吗？如果没有证据证明公司已经取得股东的土地使用权，会计师又怎样能够出具验资报告呢？并且，《公司注册资本登记管理规定》第十二条明确规定：股东或者发起人的出资是非货币财产的，应当提交已办理财产权转移手续的证明文件；应当在依法办理财产权转移手续后，申请办理公司实收资本的变更登记。如果是货币出资，不也是会计师在拿到股东的转账单确认资金已经转入公司账户才出具验资报告吗？小兵简单总结土地使用权出资的程序：①股东和公司出具增资的有关决议，或者同时签署增资的协议；②公司以相关决议或协议为依据向土地主管部门办理产权变更手续。③产权转移之后出具验资报告；④根据有关决议和验资报告进行工商变更登记。
（3）土地使用权评估增值较大的问题：尤其是在短期内存在较大增值的情况，这个除非有非常充足的理由一般很难解释的清楚。森远股份的案例非常典型，尽管中介机构以当初股东取得土地是享受了高新区的优惠政策这个理由，但是最后还是因评估增资出资存在出资不实的嫌疑而由股东补足了出资。另外，土地增值很必要的要涉及到土地增值税问题，尽管非货币性资产出资评估增值根据现有规则是需要缴纳所得税的，但是根据有关规则，土地用以出资是无需缴纳土地增值税，这与转让时不同的。
4、上述案例中其他一些值得关注的事项如下：
（1）鸿路钢构：一个典型的土地使用权出资问题的案例，很典型多代表的问题也比较多，值得参考学习。
（2）森远股份：补足出资的会计处理会里做了重点关注，中介机构也做了详细披露，值得大家借鉴。遗憾的是，会计师在出资置换将原出资红字重回之后没有交代置换出去的土地的去处，应该是由公司无偿使用了，那么应该是为股东的捐赠而做一笔分录。
（3）双塔食品：采用了一个场地使用权的概念，是不是就是我们理解的土地使用权呢，这个概念主要在《中外合资经营企业法》中。从法律适用的角度来讲，《中外合资经营企业法》优于《公司法》。这个概念出现是有些没有道理的，或许跟当初规则比较陈旧有关，可是遗憾的是，在现行有效的《中外合资经营企业法》（2001年修改）及《中外合资经营企业法实施条例》中，仍保留着“场地使用权出资”的规定。
（4）骆驼集团：存在划拨土地使用权出资的情形。该案例中指出了该类问题的基本解决思路就是要在补足土地出让金之后才可以用以出资。





【思路总结】
一、分类
（一）按所有者分类
1、国有土地使用权：出让、划拨、授权经营、出租、出资入股
2、个人土地使用权：个人名下的土地使用权证；宅基地使用权
3、集体土地使用权：乡镇集体企业、公共公益事业、出租
（二）按用途分类
建设用地、农用地、未使用地。
二、法律法规及管理制度
（一）主要参考法规
分类        名称        备注
法律        《土地管理法》        2004年修改
        《城市房地产管理法》        2007年修正
        《物权法》        2007年颁布
行政法规        《土地管理法实施条例》        国务院1998年颁布
        《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》        国务院1990年颁布
部门规章        《划拨土地使用权管理暂行办法》        土管局1992年颁布
        《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》        土管局1998年颁布
        《土地登记办法》        国土部2007年颁布
（二）主要管理制度
1、征收出让制度
（1）征收：包含提前收回情形。类似情况：集体土地使用权提前收回。（见《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》相关规定）
（2）出让：使用建设土地原则应采用出让方式，也有其他方式。 （见《土地管理法》相关规定）
2、使用审批制度
（1）建设用地审批：建设用地应先申请，并取得建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、工程规划许可证、工程施工许可证。
（2）变更用途审批：建设占用土地涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续。（一般省级政府以上）
（3）荒地使用审批：开发荒山、荒地从事农林牧渔生产的，可依法确定给个人长期使用。（县级政府以上）
三、IPO土地使用权有关问题及案例分析
1、出资相关问题：未完成产权办理手续、一般使用权（集体土地、划拨用地）、荒山荒地（未确权使用）。
2、作为经营场所的土地使用权问题：自有房产（无土地使用权）、租赁房产（无土地使用权或者审批手续不全）、租赁土地使用权（出租房一般为企业或者政府，状态一般是未办、在办甚至是没法办）、其他不稳定状态（如可能拆迁或者被收回等）。






【参考规则】
1、《公司注册资本登记管理规定》第12条规定：以货币出资的，应当将货币出资足额存入公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。公司设立登记时，股东或者发起人的首次出资是非货币财产的，应当提交已办理财产权转移手续的证明文件。公司成立后，股东或者发起人按照公司章程规定的出资时间缴纳出资，属于非货币财产的，应当在依法办理财产权转移手续后，申请办理公司实收资本的变更登记。
2、《土地管理法》（1998 年修订）第9条规定：“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用”。
3、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第3条规定：“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营”。
4、《土地登记规则》第9条规定：“国有土地使用权由使用国有土地的单位及法定代表人或者使用国有土地的个人申请登记”。
5、国土资源部、监察部《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》（国土资发〔2009〕101号）规定：“对列入市、县土地出让计划的工业用地，要及时将具备出让条件地块的位置、面积、产业要求、使用年限、土地使用条件（功能分区）等信息向社会发布，接受用地申请。单位和个人对拟出让的地块有使用意向，所承诺支付的土地价格和土地使用条件符合规定的，市、县国土资源行政主管部门应适时组织挂牌或拍卖出让活动”。
6、经安徽省人民政府办公厅皖政办〔2007〕11号文转发的安徽省国土资厅《关于工业用地招标拍卖挂牌出让实施意见的通知》规定：“凡单位和个人对列入工业用地招标拍卖挂牌出让计划的具体地块有使用意向的，可以持申请书、单位或个人有效证明、资金有效证明等材料，向当地国土资源行政主管部门提出书面预申请”。
7、浙江省国土资源厅在《关于工业用地能否转让给合伙企业和个体工商户的批复》（浙土资函[2005]159号）中就明确表示：“《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》中，均未对土地使用权转让的对象作出特别限制。《确定土地所有权和使用权的若干规定》第二十六条及《土地登记规则》第九条更是明确，土地使用权可以确定给直接使用土地的具有法人资格的单位或个人。也就是说，合伙企业和个体工商户可以依法取得工业用地使用权，国土资源部门应当依法予以登记”。