这几天经理拿了一个房地产融资项目的资料给我看，然后根据现有的资料查了查，发觉这个企业的坑还挺大的。然后在网上百度了一下，原来这个企业的连环融资已经很有名了，所以真不知道我们这次要帮他们融资的话，貌似风险还是挺大的吧，我个人想法是觉得会给资金方带来不必要的麻烦把，虽说是有抵押，但是变现起来估计也不是一件容易的事情。

那么就是在看企业的前几年的审计报告的时候发现，这个企业股东便来变去的，然后借款灰常多，不是信托公司就是银行的贷款。然后再百度就发现原来这个地产公司就是信托计划的项目公司。从开始拿土地到建设都是通过信托融资的方式进行的，到现在已经4年多了吧。然后就具体查了查地产信托融资的方式，学了学，做个笔记吧。

一、房地产信托的概念

属于信托业务的一种，是指信托投资公司通过信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的医院以自己的名字，为受托人的利益或者特定目的，以不动产或其他经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理，运用和处分的行为。这里的不动产，包括房地产及其经营权，物业管理权，租赁权，受益权和担保抵押权等。

二、融资模式

贷款型信托、股权型信托、混合型信托、财产型信托四种模式

（一）贷款型信托融资模式

操作流程：在这种模式下，信托公司为受托人，接受市场不特定投资者委托，益信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷款给开发商，开发商定期支付利息并于信托期限届满时偿还本金给信托投资公司，信托投资公司定期支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。

对项目要求：四证 期权 自由资本35% 二级以上开发资质 项目盈利能力强

要求的风险控制机制：资产抵押（腿、房产等不动产）抵押率一般在50%，股权质押，第三方担保，设置独立账户

退出方式：偿还贷款本金

融资叫女人：根据开发商的实力，项目的资金需求及双方的谈判结果，从几千万到几个亿不等

期限：以1-2年居多，也有5年或者更长

融资成本：一般高于同期银行法定贷款利率，目前在6%-10%居多

（二）股权型信托融资模式

操作流程：在这种模式下信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中墨迹自己呢，之后以股权投资的方式（收购股权或增资扩股）向项目公司注入资金，同时项目公司或第三方关联方承诺在一定期限（如两年）后溢价回购信托投资公司持有的股权。

对项目的要求：股权结构相对简单清晰，项目盈利能力强

要求风险控制机制：向项目公司委派股东和财务经理，股权质押、第三方担保

退出方式：溢价股权回购

融资金额：根据项目的资金需求和谈判结果

融资期限：以1-2年居多，最近也出现了5年期甚至更长期限的信托计划

融资成本：一般6%-10%

股权性质：该股权性质类似于优先股，对公司的日常经营、人事安排等没有决定权

优势：（1）能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资的作用是房地产公司达到银行融资的条件（2）期股权类似优先股，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理和开发商分享最终利润

（三）混合型信托融资模式（夹层融资）

债权和股权相结合的混合信托融资模式，同时自身方案灵活，交际结构复杂的特色，通过股权和债权组合满足开发商对项目资金的需求

（四）财产受益型

利用信托的财产所有权和受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产信托给信徒哦公司，形成优先受益权信徒哦到期后如果投资者的优先受益权没有得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利息，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。

对信托财产要求：业已建成，产权清晰，证件齐全，能产生稳定现金流，如商场、写字楼、酒店等租赁物业

要求风险控制机制：通常设置一般受益权和游侠受益权，分别有开发商和投资者持有，信托到期后如投资者优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产不足优先受益权，开发商所持有的劣后利益权则滞后受偿 回购承诺和第三方担保

退出方式：开发商溢价受益权回购

融资金融：根据信托财产的评估价值，一般在其评估价值的50%

期限：以1-2年居多，最近也出现了5年或者更长

融资成本：6%-10%