浅谈房地产公司成本循环审计中的几个审计程序

 

房地产公司成本循环审计所涉及的科目有：开发成本、开发产品、出租开发产品、投资性房地产、主营业务成本、应付账款、预付账款等；

 

此次笔者主要结合自己在审计中遇到的问题及解决办法，对开发成本暂估、土地增值税匡算以及单方成本计算（即成本分摊）三个程序进行简单分析。

 

一、开发成本暂估

由于房地产项目工程比较浩大，完工项目的工程决算普遍延后，从一年到五六年甚至七八年不等，这给我们的成本暂估造成了很大的困难。加之房地产企业开发成本暂估是否完整将会影响到结转开发产品的金额，以致影响单方成本计算及主营业务成本的结转问题，审计人员在审计时要对此充分重视。

 

    思路主要如下：获取最新的项目建设平面图，结合项目现场观察情况将项目的建设进度进行标识，然后结合财务账面记录情况对已完工尚未入账的部分进行暂估。暂估时，数据取得依据下列资料：

a、在没有决算资料的情况下，审计人员一般应按照合同数字进行暂估，除非有确凿的证据表明合同的数字不可信赖；

b、有决算资料则按照决算资料进行暂估，注意该决算资料为经第三方审价公司审价 ；

c、暂估的数字应考虑尚在预付账款中列支的工程款，以免暂估数虚增；

d、应充分了解完工项目所应承担的公共配套设施等的成本。在此会涉及到该配套设施的成本暂估；

 

除此之外，要重点关注公共设施（如广场、景观工程等）的暂估问题，此项内容系最容易忽略的，审计人员要进行重点关注。此项直接影响到单位成本的分摊问题，进而影响到营业成本的金额。

 

二、     土地增值税匡算

对已经完成交付或部分交付的房地产项目，要进行土地增值税的匡算，此项金额的准确与否将直接影响到当期的营业税金及附加；

 

在实务操作中，如果同一开发项目同时涉及到车库、商铺和住宅时，土地增值税的准确匡算将会有较大的难度；

 

目前审计中一般的方式是，在部分销售或全部销售的情况下，结合预售合同及市场状况，对整个项目的预计总收入进行确认；项目的总核定成本及各项明细亦可确认；考虑到扣除项后计算出整个项目的应交土地增值税。若项目未完全交付的情况下，应交土地增值税应该如何结转？是按已结转收入占预计总收入的比重还是按已结转成本占总核定成本的比重？

 

在车库、商铺及住宅交付比例不平衡的情况下，两种方式核定的土地增值税金额差异甚大。笔者建议在审计时，结合项目销售实现情况以及整个项目应交土地增值税的情况来考虑，选择出最符合实际情况的方法，而不要一味的套用收入比重或成本比重。

 

三、     单方成本的匡算

 

笔者在对比各上市公司各项目毛利率时，车库、商铺、住宅毛利率差异非常之大，一般系商铺的毛利非常高、车库的毛利非常低，造成此项的原因固然有销售单价的问题，但其中核定成本在各项之间分配亦占了重要原因。

 

非独立商铺：一般来讲，我们常见的非独立商铺的高度系住宅的1.5-2倍，故而在对土地成本以及建安成本进行分配时，笔者建议将商铺的面积加成相应的比例进行分配，这样使得分配的成本更接近商铺的实际成本，而不是审计人员经常采用的直接将商铺面积和住宅面积合计后分配方式；

 

地下车位：车库不分摊土地成本，此项在审计界已普遍接受，但地下车位的成本构成为哪一块成本，很难准确说明。一般来讲，审计时会将桩基成本全部由车位来分摊，另有少量的建安成本也会分摊到车位当中；笔者认为，桩基成本虽然系发生在地下，但其受益面并非车库本身，地上建筑亦受益。据此，桩基成本亦应分摊至住宅、商铺当中，但具体按何种比例，鉴于专业所限，未能深入研究。笔者在审计时，直接按照面积之和进行分配，系数均为1。此种方式计算的结果，笔者认为车位的成本仍偏高，至于何种方式会更加接近实际成本，笔者将会在接下来的时间里慢慢研究，亦希望大家能够提供一些建议。

 

 

 

                                                      作者：张滨滨