为什么近期房价又开始同比上涨了？为什么各大地产商对未来房价上涨预期强烈？为什么大家对政府调控的前景如此不看好？

因为调控政策没有抓住本轮房价上涨的要害——房地产金融政策的资金杠杆率过高。

目前我国房地产开发只有资本下降到只需要15％就可以了，也就是在开发阶段有85％是银行资金和其他社会资金，考虑到2006年以前土地价格在房地产成本里面占比很低，2006年以前的房地产开发商几乎是用银行的资金完成了原始积累。随着国家土地招拍挂制度的实施，土地成本极具上升，土地和税费在房地产开发中占了50％左右的成本，游戏规则演化下来资本是否雄厚成了能否在行业内发展的第一要素，尤其是一二线城市中中小开发商大量减少，只剩下几个央企巨头和个别生存能力强的本土企业竞争，考虑到资本的回报问题，必然是房地产企业大力发展高端产品。

从供需的角度出发，如果把土地和房地产比作面粉和面包的话，面粉价格上涨必然导致面包价格上涨，考虑到似乎在一定区域内面粉有限，且面粉几乎是政府独家供应，面包却是大家都需要，所以不管公众也好，政府和地产商也好，一致认为价格将继续上涨。这个相信大家好理解。

可是问题是公众的收入并没有大幅上涨，一般的生活成本却在快速上涨，按一般经济学原理的话物品价格上涨、消费者收入下降，需求应该下降才对，可是为什么还需要政府采用限购这样的行政手段来限制需求，这是一个很奇怪的现象。

究其原因，关键在于房地产消费的金融政策制定时有相当大的漏洞。

是什么漏洞呢？就是为了迅速拉动房地产消费，长期采用低首付（总价2－3成）的付款方式进行交易，直接导致住房需求的消费品属性降低，投资品属性上升。

具体来说，由于首付较低，大量毕业不久的青年人由于生活和结婚等需求，在自身没有完成适当积累的情况下，通过双方家庭出资等方式可以筹措出资金买房置业，形成所谓刚需，导致在一定时期内将大量住房消费提前释放，短期内增加了住房的需求量，进一步加剧了供需矛盾。另一方面，低首付这就像是在买期货产品，给予了4－5倍的资金杠杆，房价上涨10％就意味着本金有50％的收益，房价上涨20％就意味着本金有100％的收益，这样的投资机会相当具有吸引力。考虑到城市化进程必然导致新的住房需求时，对房价上涨的预期将异常强烈，这也必然直接导致了投资和投机需求的大量滋生。在加上房价上涨后对尚没有买房的人形成强烈的压力，害怕不买房将遭受更大的损失，客观上形成了恐慌心理，反过来进一步推动了房价的上涨。

政府为了抑制投资和投机需求，采取了限购的行政政策，导致地方政府的地不好卖了，银行的优质贷款项目少了，异地购房或希望购房投资的人也不满意了，可见由于不符合地方政府、银行、甚至部分购房者的利益，这项政策受到巨大的压力，反对声也不断，中央政府承受了巨大的压力。

其实，解决问题的办法有一个，就是降低融资杠杆，让住房投资回归住房消费。

试想，大幅提高首付至五成后，大大降低了投资的资金杠杆，作为投资来看，房价上涨10％就意味着本金最多有20％的收益，在考虑期间税费和不断的月供，实际收益率将不到15％，这样投资收益率迅速下降到一个合理的水平，在考虑到脱手的时间的不确定性，机会成本将会大幅上升，和其他行业的投资收益相比住房投资回报吸引力将不在具有让各种投机资金来参与的可能。这样，投资和投机需求将基本撤出住房消费市场，价格上涨就失去催化剂。

由于首付的大幅提高，前期需要支付的首付款等门槛相应提高，也减少了部分在短期内资金不足的不适当购房者（如刚刚工作的年轻人）进入市场，进而减少了当期需求，缓解供需矛盾；同时，由于减少了投资需求，自住需求对价格上涨预期减弱，冲动性购房减少，进一步降低了当期需求，附带的购房者必然对房屋性价比的要求提高，也将传导至开发商，进而提高房屋设计建设水平。

从投资和自住两个方面看，需求都将大幅减少，必然导致开发商对市场预期的变化，进而导致拍地的谨慎，自然而然的促使土地市场降温，这样就形成了一种局面：买面包的人减少，面粉降价，面粉降价后大家更加不着急买面包，抢购局面得到有效控制，全行业进入良性循环。

另外一个方面，从银行资产来看。表面上看消费者购买住房后，住房由开发商转移到消费者，消费者把买到的住房抵押给银行，按照20－30年的时间逐渐归还抵押款，银行也乐的找到长期优质客户。可是，这样的政策有很大的漏洞，因为这个交易假设的是消费者的收入在未来20－30年中保持现有水平甚至不断上涨，可是从世界各国经济发展情况和经济发展规律来看，在这么长时间内经济的增长具有较大的波动性，人的收入水平也有一定的波动性，再考虑到随年龄增长家庭支出的不断上升以及一些不确定因素，可支配收入水平的波动性更大。从这个角度看占总房价8成的住房贷款是不是还是低风险的优质贷款值得商榷。

某种意义上来说，开发商是把房子卖给了银行，一旦出现经济大幅下行等系统性风险，银行的风险将很难控制。毕竟银行的钱主要是老百姓的钱，考虑到我国银行业的实际地位，银行的系统性风险将直接导致居民财产的重大损失，社会将出现不稳定因素，这个代价几乎是不可承受的。回顾历史，日本在房地产泡沫破灭后为了维护经济社会稳定，不让银行破产，长期采用超低利率，全民族为房地产泡沫还款，相当程度造成了日本失去的二十年。

由于首付的大幅提高，银行的风险大幅下降，银行资产质量提高，对整个国民经济都具有正面意义；附带的作用，一是减少了货币发行量，通胀预期下降，民众生活水平相对就有提高，二是节省下来的贷款额度，可以应用到其他有效率的项目上，进而促进社会福利的提高。

这个思路大家认为如何？